マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問32 (管理組合の運営の円滑化 問8)

（適切）本肢の＜A棟の共用部分の変更＞は、標準規約第29条第１項第３号「棟の共用部分の改良又は変更」に当たります。こうした「特別の管理の実施」は、団地総会の議決事項を定めた標準規約第50条10号に挙げられており、＜団地総会で決議すべき事項＞という説明は適切です。

（不適切）本肢の＜B棟の各棟修繕積立金の額の引上げ＞は、団地総会の議決事項を定めた標準規約第50条第６号「管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法」に該当します。このため団地総会の決議のみで足ります。＜B棟の棟総会の決議を経た後に＞とする本肢は不適切です。

（不適切）標準規約第34条第１号に基づき、団地管理組合は管理対象部分の「清掃」等の業務を行います。本肢の＜第三者が落書きした場合、その消去＞は、その範囲内なので、団地管理組合の業務です。＜C棟で行うべき業務となります＞という本肢は不適切です。

（不適切）棟総会議事録について標準規約第74条は、議長に作成義務を課しており、署名等の手続きを行った後「遅滞なく、議事録を理事長に引き渡さなければならない」と第３項で定めています。議事録を保管し、閲覧請求に対応するのは理事長の役目だからです。理事長の居住の有無は問われていません。

　＜理事長が団地外に居住する区分所有者である場合＞であっても、＜棟総会の議長を務めたD棟に居住する区分所有者が保管＞するという仕組みはありません。本肢は不適切です。

適切です。

マンション標準管理規約（団地型）では、団地内の土地や附属施設だけでなく、各棟の共用部分も団地管理組合の管理対象とされています。

そのため、A棟の共用部分を変更するときは、A棟の区分所有者だけで構成される棟総会ではなく、団地管理組合の団地総会で決議します。

例えば、A棟の外壁や階段、共用の給排水管などを変更する場合が該当します。

変更の内容が建物の形や働きを大きく変えるものであれば、通常の決議よりも多くの賛成が必要となります。一方、形や働きを大きく変えない工事は、普通決議で決めることができます。

適切ではありません。

各棟修繕積立金は棟ごとに区分して管理されますが、その金額を決めるのは、団地総会です。

マンション標準管理規約（団地型）では、管理費、団地修繕積立金、各棟修繕積立金などの額は、団地総会の決議事項とされています。

したがって、B棟の各棟修繕積立金を引き上げる場合でも、あらかじめB棟の棟総会で決議することは必要ありません。

もちろん、B棟の区分所有者の意見を事前に聞くことはできますが、正式な決定は団地総会で行います。

適切ではありません。

C棟の外壁は、C棟の共用部分ですが、マンション標準管理規約（団地型）では、団地管理組合が管理する部分に含まれます。

団地管理組合は、管理対象となる部分の保全、補修、清掃などを行います。そのため、第三者が外壁にした落書きを消すことは、団地管理組合が行う業務です。

C棟の区分所有者だけで構成される組織が、独自に行うべき業務ではありません。

適切ではありません。

棟総会の議長は、棟総会の議事録を作成し、必要な署名などを受けた後、遅滞なく理事長に引き渡します。

その後、議事録を保管するのは理事長です。

理事長が団地内に住んでいるか、団地外に住んでいるかによって、保管する人が変わることはありません。

したがって、理事長が団地外に住んでいる場合でも、棟総会の議長が議事録を保管するわけではありません。

「適切なもの」です。よってこの肢が正解です。

標準管理規約(団地型)では、団地内の専有部分のある建物(つまり、区分所有建物)の管理は団地管理組合が行います。
そのため、共用部分等の変更も団地管理組合の業務です。
団地管理組合の業務ですから、その業務に関する意思決定は団地総会で決議します。

標準管理規約(団地型)コメント全般関係「⑤この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に規定していない。(以下略)」

同規約第6条第1項「団地建物所有者は、区分所有法第65条に定める団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体として、第1条に定める目的を達成するため、団地建物所有者全員をもって○○団地管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。」

同規約第34条「管理組合は、団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
(第1号乃至第8号略)
九 土地及び共用部分等の変更及び運営
(以下略)」

同規約49条第3項「次の各号に掲げる事項に関する団地総会の議事は、前2項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決する。
(第1号略)
二 土地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律(略)第25条第2項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）
(第3号以下略)」

「適切なもの」ではありません。

各棟修繕積立金の額の変更も団地管理組合の決議「のみ」によります。

標準管理規約(団地型)第50条「次の各号に掲げる事項については、団地総会の決議を経なければならない。
(第1号乃至第5号略)
六 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
(第7号以下略)」

棟総会での決議は規定がありません。
つまり、棟総会での決議は不要です。

棟総会での決議が必要なものは、

①区分所有法で団地関係に準用されない規約事項に係る規約の制定改廃
②義務違反者に対する訴訟の提起及び訴訟追行者の選任
③建物の一部が滅失した棟の共用部分の復旧
④建物の建替え、更新又は取壊し決議
⑤2棟以上の団地内建物の建替えの一括承認付議
⑥マンション再生に係る合意形成に必要な事項の調査のための各棟修繕積立金の取崩し

です。
各棟修繕積立金の金額を変更することは入っていません。

標準管理規約(団地型)第72条「次の各号に掲げる事項については、棟総会の決議を経なければならない。
一 区分所有法で団地関係に準用されていない規定に定める事項に係る規約の制定、変更又は廃止
二 区分所有法第57条第2項、第58条第1項、第59条第1項又は第60条第1項の訴えの提起及びこれらの訴えを提起すべき者の選任
三 建物の一部が滅失した場合の滅失した棟の共用部分の復旧
四 区分所有法第62条第1項の場合の建替え、区分所有法第64条の5第1項の場合の建物の更新及び区分所有法第64条の8第1項の場合の取壊し
五 区分所有法第69条第7項の建物の建替えを団地内の他の建物の建替えと一括して建替え承認決議に付すこと
六 第29条第1項第4号に定めるマンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施及びその経費に充当する場合の各棟修繕積立金の取崩し」

同規約第29条第1項「管理組合は、それぞれの棟の各区分所有者が納入する各棟修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた各棟修繕積立金は、それぞれの棟の共用部分の、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
(第1号乃至第3号略)
四 建替え、建物の更新又は取壊し（以下「マンション再生等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査
(第5号以下略)」

コメント第72条関係「③各棟修繕積立金の取崩しは、基本的に、団地総会の決議を経なければならないと規定している（第50条第10号及び第11号）が、各棟の建替え等に係る合意形成に必要となる事項の調査の実施経費に充当するための取崩しのみは、団地総会の決議ではなく、棟総会の決議を経なければならないと規定している。」

大雑把に、各棟の区分所有者の利害に係る問題で団地全体の利害に係わらないもの、つまり、各棟固有の問題は各棟で決めるべきだということです。

各棟修繕積立金の話は各棟固有の問題のような気がするかもしれませんが、各棟修繕積立金の経理は団地管理組合が行っており、大規模修繕等も団地管理組合が主体となって全体として統一的に行うため、個別の各棟修繕積立金であっても、その額の決定については全体としての統一性、整合性を維持するために団地総会で決議します。

一方で、標準管理規約(団地型)第72条第6号のマンション再生等に係る合意に必要な事項の調査等のための修繕積立金の取崩しについては、棟総会の権限となっている建替え等の決議の前提として必要になるものであり、いわば建替え等の決議の一部です。
つまり、建替え等の決議を棟総会の権限とした実質を担保するために調査費用の拠出も棟総会の決議事項とする必要があります。

「適切なもの」ではありません。

標準管理規約(団地型)では、団地内の専有部分のある建物の管理は団地管理組合が行います。
団地内建物の外壁は団地管理組合が管理する専有部分のある建物の共用部分であり、その清掃も団地管理組合が行います。

標準管理規約(団地型)第34条第1項「管理組合は、団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理のため、次の各号に掲げる業務を行う。
一 管理組合が管理する土地及び共用部分等（以下本条及び第50条において「組合管理部分」という。）の保安、保全、保守、清掃、消毒及びごみ処理
(第2号以下略)」

第6条第1項「団地建物所有者は、区分所有法第65条に定める団地内の土地、附属施設及び専有部分のある建物の管理を行うための団体として、第1条に定める目的を達成するため、団地建物所有者全員をもって○○団地管理組合（以下「管理組合」という。）を構成する。」

標準管理規約(団地型)コメント全般関係「⑤この規約では、団地建物所有者の共有物である団地内の土地、附属施設及び団地共用部分のほか、それぞれの棟についても団地全体で一元的に管理するものとし、管理組合は団地全体のものを規定し、棟別のものは特に規定していない。(以下略)」

「適切なもの」ではありません。

標準管理規約(団地型)では、棟総会の議事録も保管するのは理事長です。
議長のすることは、議事録の作成です。
 

区分所有法では、集会の議事録の区別は特になく、すべての集会議事録について保管義務者は管理者です。
この規定を受けた標準管理規約では、棟総会の議事録について管理者である理事長が保管することを規定しています。

標準管理規約(団地型)第74条第4項前段「理事長は、議事録を保管し、その棟の区分所有者又は利害関係人の書面による請求があったときは、議事録の閲覧をさせなければならない。」

標準管理規約(団地型)コメント第34条関係「⑦(略)理事長が保管する書類等としては、第33条の２第１項で定める組合員名簿等、第51条第３項で定める団地総会議事録、第51条の２で定める団地総会資料、第74条第４項で定める棟総会議事録、第74条の２で定める棟総会資料、第55条第４項の規定に基づき準用される第51条第３項で定める理事会議事録、第55条第５項の規定に基づき準用される第51条の２で定める理事会資料、第66条及び第66条関係コメントに掲げる帳票類等、第82条で定める規約原本等が挙げられる。
このうち、団地総会議事録及び棟総会議事録並びに規約原本の保管は、区分所有法により管理者が保管することとされているものであり、この標準管理規約では理事長を管理者としていることから理事長が保管することとしている。」

区分所有法第42条第5項「第33条の規定は、議事録について準用する。」

同法第33条第1項本文「規約は、管理者が保管しなければならない。」

標準管理規約(団地型)第40条第2項「理事長は、区分所有法に定める管理者とする。」