マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問28 (管理組合の運営の円滑化 問4)

（適切でない）本肢の工事は標準規約第17条や第54条に照らして理事会決議が必要なので、＜理事長は、理事会の決議を経ずに承認した＞という本肢は、適切ではありません。

　＜住戸内＞、つまり専有部分の工事に関して標準規約第17条は、第１項で「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」では、理事長の承認を必須としました。対象となる「影響を与えるおそれのあるもの」の具体例として、第17条関係コメント②は「床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等」を挙げています。本肢の＜住戸内の間取りの変更工事＞も対象となります。

　この標準規約第17条第１項の理事長の承認について、同条第３項は理事長に「理事会の決議により、その承認又は不承認を決定しなければならない」と義務付けました。これに対応して標準規約第54条第１項第５号は「第17条……に定める承認又は不承認」を理事会の議決事項と定めています。

（適切）本肢は、標準規約第35条第３項「理事長、副理事長及び会計担当理事は、理事会の決議によって、理事のうちから選任し、又は解任する」に則っていますから、適切です。＜当面は副理事長が理事長の職務を行＞うことも、副理事長について 「理事長が欠けたときは、その職務を行う」と定めた標準規約第39条に沿っています。

（適切）本肢は、2024年改正で新設された「区分所有者の所在等の探索」の規定（標準規約第67条の２）がテーマです。

　マンションを巡って建物と居住者の「２つの老い」が進む中、相続に伴う専有部分の空き家化や、連絡先が不明な「所在等不明区分所有者」が増えています。これを放置したままでは、総会の成立や決議が困難になって必要な修繕が進まなかったり、管理費の滞納が生じて修繕資金が不足したりします。＜共用部分である排水管の取替工事で住戸内に立ち入らなければならない＞が、できないという本肢は、必要な修繕が進められない前者のケースです。

　標準規約の24年改正は解決策として「誰がどこに住んでいるか、連絡がつくか」を管理組合が把握する仕組みを設けました。まず、組合員資格の得喪やその変更、つまり区分所有者が誰なのかを、管理組合に届け出るよう第31条で義務付けました。さらに、これを補完するため「第31条に違反し必要な届出を行わない」区分所有者を探す仕組みが第67条の２です。

　改正の説明を終えて、本肢に戻ります。＜転居の届出を行わなかった所在不明の区分所有者＞は第31条違反です。この無届けにより排水管取替工事が滞っている本肢の状況は、第67条の２の「敷地及び共用部分等の管理に支障を及ぼし、又は及ぼすおそれがある場合」に当たります。従って理事長は、第１項により「理事会の決議を経て、区分所有者の所在等を探索すること」や、第２項により「探索に要した費用について……、当該区分所有者に請求すること」ができます。

　本肢の理事長は＜理事会の決議を経て＞探索や費用請求を決めていますから、標準規約第67条の２の通りで、適切です。

（適切）本肢の＜滞納者からの支払額が納入すべき管理費等の全額に満たなかった＞という状況は、管理組合から見れば「収納金が全ての債務を消滅させるのに足りないとき」に該当します。この場合、標準規約第60条第５項は「管理組合は、理事会の決議により定める弁済の充当の順序に従い、その弁済を充当することができる」と定めています。

　本肢は＜弁済期が先に到来している管理費等から順に充当＞するという充当の順序を、＜理事会の決議により＞設定していますから、適切です。

適切ではありません。

専有部分の修繕や間取り変更について、理事長の承認が必要となるのは、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれがある工事です。

問題の工事は、共用部分や他の専有部分に影響を与えるおそれがないとされています。そのため、原則として承認を受ける対象ではありません。

また、影響を与えるおそれがあり、承認が必要となる工事については、理事会の決議によって、承認または不承認を決めなければなりません。理事長が理事会の決議を経ずに、独自の判断で承認することはできません。

なお、承認が不要な工事でも、工事業者の出入り、資材の搬入、騒音や振動などについて管理組合が事前に確認する必要がある場合は、理事長への届出が必要です。

適切です。

理事長、副理事長、会計担当理事は、理事会の決議によって、理事の中から選任し、または解任します。

そのため、法令に違反している理事長について、理事会の決議によって理事長の役職を解くことができます。

理事長が欠けた場合は、副理事長が理事長の職務を行います。その後、理事会で理事の中から新しい理事長を選任します。

ただし、理事長の役職を解くことと、理事そのものを解任することは別です。理事そのものを解任するには、総会の決議が必要です。

適切です。

区分所有者は、住所などに変更があった場合、管理組合に必要な届出を行わなければなりません。

届出をしなかったために区分所有者の所在が分からなくなり、敷地や共用部分の管理に支障が生じている場合、理事長は、理事会の決議を経て、その区分所有者の所在を探索できます。

この問題では、共用部分である排水管の取替工事を行うために住戸内への立入りが必要ですが、区分所有者の所在が分からず、工事に支障が生じています。そのため、探索を行うことができます。

また、管理組合は、探索にかかった費用や、必要となった弁護士費用などを、その区分所有者に請求できます。

適切です。

滞納者から支払われた金額が、管理費、修繕積立金、使用料、遅延損害金などのすべてを支払うのに足りない場合があります。

この場合、管理組合は、理事会の決議によって弁済の充当順序を定めることができます。

そのため、支払期限が先に来た古い管理費等から順に支払ったものとして扱うこともできます。

大切なのは、理事長が個人で充当順序を決めるのではなく、理事会の決議によって決めることです。

「適切でないもの」です。

間取りの変更が「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるもの」かどうかは厳密に言えばケースバイケースとしか言いようがありません。
しかし、この「影響を与えるおそれ」というのはかなり広範囲であり、工事による騒音、振動、業者の頻繁な出入りなども影響のうちに入ります。
そうすると、間取り変更という大掛かりなリノベーションで影響がないということは滅多にないと思って構いません。

標準管理規約(単棟型)第17条(電磁的方法が利用可能ではない場合)「区分所有者は、その専有部分について、修繕、模様替え又は建物に定着する物件の取付け若しくは取替え（以下「修繕等」という。）であって共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを行おうとするときは、あらかじめ、理事長（第35条に定める理事長をいう。以下同じ。）にその旨を申請し、書面による承認を受けなければならない。」

同規約第第54条「理事会は、次の各号に掲げる事項を決議する。
(第1号乃至第4号略)
五 第17条、第21条及び第22条に定める承認又は不承認
(第6号以下略)」

同規約コメント第17条関係「②修繕等のうち、第1項の承認を必要とするものは、「共用部分又は他の専有部分に影響を与えるおそれのある」ものである。具体例としては、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管（配線）の枝管（枝線）の取付け・取替え、間取りの変更等がある。その範囲、承認を必要とする理由及び審査すべき点については、別添2に考え方を示している。」

「適切でないもの」ではありません。

副理事長は理事長が欠けたときにはその職務を行います。
「欠けた」とは、退任(主に組合員でなくなった場合)、辞任、解任すべての場合を含みます。

標準管理規約(単棟型)第39条「副理事長は、理事長を補佐し、理事長に事故があるときは、その職務を代理し、理事長が欠けたときは、その職務を行う。」

同規約第51条第2項「理事会は、次に掲げる職務を行う。
(第1号及び第2号略)
三 理事長、副理事長及び会計担当理事の選任及び解任」

理事長を解任した場合に後任をいつまでに選任しなければならないという規定は特にありませんが、不在のままにしておくことは誉められたものではありません。
ですから、可能な限り早く後任を選任すべきではあります。
できれば、解任した理事会で直ちに後任を選任するのが理想です。

しかし、いつも解任直後にそのまま後任を選任できるとは限りません。

だからこそ、副理事長による代行規定があります。

設題だと法令違反を理由に理事長を解任したということなので、解任は急を要した可能性があります。
そこでその解任を議決した理事会で直ちに次の理事長を選任する準備が整っていなかったということは十分あり得ます。
すると、理事長を次回の理事会で選任することとして当面副理事長に理事の職務をさせたとしてもあながち不合理とは言えません。

「適切でないもの」ではありません。

区分所有者は区分所有者になったときに管理組合に届出を出しますが、その内容には住所、電話番号及び緊急連絡先があります。
そして、その住所等に変更があればその旨の届出もしなければなりません。
 

区分所有者がこの届出を怠ったために所在不明で連絡がつかなくなった場合、敷地等の管理に支障を来す又は来すおそれがあるのであれば、理事会の決議を経て理事長は、当該区分所有者の所在を探索することができます。
この時に掛かる費用は、規約違反の違約金として当該区分所有者に請求することができます。

標準管理規約(単棟型)第67条の2「区分所有者が第31条の規定に違反し必要な届出を行わないことにより、敷地及び共用部分等の管理に支障を及ぼし、又は及ぼすおそれがある場合には、理事長は、理事会の決議を経て、区分所有者の所在等を探索することができる。
2 前項の場合において、理事長は、探索に要した費用について、違約金としての弁護士費用等を加算して、当該区分所有者に請求することができる。
(第3項以下略)」

同規約コメント第67条の2関係「①第１項の敷地及び共用部分等の管理に支障を及ぼす場合とは、管理費等の請求先が不明である場合、総会の成立や決議が困難となる場合、専有部分の管理不全が放置されたことにより共用部分等へ悪影響を与え、住環境の悪化を招いたケースにおいて当該専有部分の区分所有者に対して必要な措置をとることができない場合等が想定される。
②探索に要した費用とは、次のような費用である。
ア）登記事項証明書や住民票の写し等の交付申請費用及び郵便代等の実費
イ）その他探索に要した費用」

同規約第31条「新たに組合員の資格を取得し、又は喪失した者は、直ちにその旨を書面により管理組合に届け出なければならない。
2 組合員は、前項で届け出た内容に変更がある場合には、直ちにその旨を書面により届け出なければならない。」

同規約コメント第31条関係「③第2項の届出書の様式は、次のとおりとする。

表は横にスクロールできます

」

「適切でないもの」ではありません。

滞納管理費等の支払いがあったときに支払額が滞納額に満たない場合、管理組合は理事会の決議により弁済の充当の順序を定めることができます。

標準管理規約(単棟型)第60条第5項「収納金が全ての債務を消滅させるのに足りないときは、管理組合は、理事会の決議により定める弁済の充当の順序に従い、その弁済を充当することができる。」