マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問18 (マンションの管理に関する法令及び実務 問18)

（正しい）本肢の＜廊下‥‥又は階段室、エレベーター室＞は典型的な法定共用部分です。区分所有法第４条第１項で「区分所有権の目的とならないものとする」と定められており、独立した不動産として取引の対象になることはありません。誰が見ても「共用」と分かるので公示する必要もないため、不動産登記制度の対象外です。＜共用部分である旨の登記をすることはできない＞という本肢は正しいです。

（正しい）本肢では＜規約で別段の定めがない＞ので、区分所有法第14条の原則通り「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による」ことになります（第１項）。この専有部分の床面積については、第３項が「壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積による」と定めています。「内法面積」という基準で、本肢は全く同じフレーズですので正しい内容になります。

（正しい）本肢の＜専有部分の区分所有者が持分を有する共用部分＞については、区分所有法第15条が規定しています。共用部分の持分は専有部分の処分に従い（第１項）、専有部分と分離して持分を処分することは原則できません（第２項）。＜専有部分の所有権の移転登記がされた場合＞には共用部分の持分も移転するので、＜共用部分についても、第三者に対抗することができる＞とした本肢は正しいです。

（誤り）結論から言うと、本肢の＜別棟の建物で、一棟の建物の附属の建物である倉庫＞は規約共用部分に当たり、その旨の登記をしなければ第三者に対抗することはできません。＜登記をしなくても、共用部分であることを第三者に対抗することができる＞という記述は誤りです。以下、規約共用部分であることと、その登記の要否・仕方を順に解説します。

１） 区分所有法第４条第２項は、区分所有権の対象である「建物の部分」、つまり専有部分となりうる部分と、「附属の建物は、規約により共用部分とすることができる」と規定しています。本肢の倉庫は＜附属の建物＞なので、みんなで使うとルールを定めれば規約共用部分とすることができます。

２）第４条第２項は後段で「その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない」と定めました。専有部分となりうる部分や本肢の倉庫のように独立した別棟は、法定共用部分とは異なり、外見上は共用部分かどうかが分かりません。そのため第三者に対抗するには、登記で公示する必要があります。

３）不動産登記法第44条第1項は「建物の表示に関する登記の登記事項」を定めていて、第６号で「建物が共用部分‥‥であるときは、その旨」を挙げています。法定共用部分は登記できませんから、この「共用部分」とは結果的に、登記可能な規約共用部分を意味することになります。表示に関する登記なので表題部に記録されます。