マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問12 (マンションの管理に関する法令及び実務 問12)

正

不動産に関する物権の得喪及び変更は、

登記をしなければ、

第三者に対抗することができません（民法177条）。

たとえBが先に売買契約を締結していたとしても、

本肢のような二重譲渡の場面においては、

先に登記を備えたCが勝ちます。

誤

詐欺又は強迫による意思表示は、

取り消すことができます（民法96条1項）。

たしかに、「詐欺」による意思表示の取消しは、

善意でかつ過失がない第三者に対抗することができないとされています（民法96条3項）。

しかし、「強迫」による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者にも対抗することができます。

正

不動産に関する物権の得喪及び変更は、

登記をしなければ、

第三者に対抗することができません（民法177条）。

そして、本肢のCは「解除後の第三者」にあたります。

この場合、不動産売買契約が解除され、

その所有権が売主Aに復帰した場合、

売主Aはその旨の登記を経由しなければ、

契約解除後に買主Bから不動産を取得した第三者Cに対し所有権の取得を対抗できません（最判昭35.11.29）。

正

相続による権利の承継は、

遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、

法定相続分を超える部分については、

登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、

第三者に対抗することができません（民法899条の2第1項）。

裏を返せば、子Bの法定相続分を超えない部分についてであれば、

登記等の対抗要件を備えなくても、

子Bは第三者Dに対抗することができる、

ということです。

（正しい）いわゆる二重売買のケースです。民法第177条により、所有権移転などの物権変動は、その登記をしなければ第三者に対抗することができません。言い換えれば、先に登記を備えたCが優先です。BがAからの＜所有権の移転登記がされない間に＞、Cが先に登記を備えているので、Bは＜Cに対し、同室の所有権を対抗することができない＞という本肢は正しいです。

（誤り）A→B→Cと転売された後に、AB間の第１売買が＜強迫を理由として＞取り消されたケースです。仮に、Cが強迫の事実を知らない善意無過失の第三者だったとしても、Aは対抗することができます。詐欺ならば民法第96条第3項により対抗できませんが、本肢のAのように強迫された側の保護が優先されるからです。取消しの遡及効（民法第121条）により、AB間の第１売買は初めから無効であったものとみなされ、無権利者であるBから「買い受けた」Cは保護されません。＜Aは、同室の所有権をCに対抗することができない＞という本肢は誤っています。

（正しい）本肢のCはいわゆる解除後の第三者です。このケースではBを「売主」とする二重売買と同様に考えて、登記の先後で優劣が決まるというのが判例です。Aは解除後に登記を取り戻しておらず、先に登記を備えたCが優先します。＜Aは、同室の所有権をCに対抗することができない＞という本肢は正しいです。

（正しい）共同相続のケースです。どちらか一方に相続させるというような遺言もなく、遺産分割協議も整っていないので、BとCが＜所有権を共有している＞のでしょう。この場合、Cが単独名義で登記していたとしても、Bの持分については無権利ですから、Dに所有権が移転することはありません。＜Bは、自らの持分について、Dに対抗することができる＞という本肢は正しいです。

「誤っているもの」ではありません。

AがB及びCに所有不動産を二重に売却した場合、先に登記を備えた方が優先します。
優劣は売買契約の順序とは無関係です。
所有権移転登記を先に受けたCに対してBは所有権を対抗できません。
 

ちなみに「先に」と言っていますが、所有権登記は一つしかないので「後は」はありません(仮登記はあり得ますが仮登記には対抗力はありません)。

民法第177条「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法(略)その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

A→B→Cと順次売買が行われた「後で」AB間の売買が強迫を理由に取消された場合、AはCに対して登記がなくても所有権が自分に帰属することを主張できます。

強迫による意思表示は、第三者が現れた「後で」取消した場合(つまり、取消し「前」の第三者)には、登記がなくても取消しを主張できます。
強迫を受けた者の保護のためです。

民法第96条「詐欺又は強迫による意思表示は、取り消すことができる。
2　相手方に対する意思表示について第三者が詐欺を行った場合においては、相手方がその事実を知り、又は知ることができたときに限り、その意思表示を取り消すことができる。
3　前2項の規定による詐欺による意思表示の取消しは、善意でかつ過失がない第三者に対抗することができない。」

96条第1項は「詐欺又は脅迫」の規定であるにもかかわらず、第3項は「詐欺」の場合だけを規定しているので、「強迫」の場合には対抗できるとなります(反対解釈と言います)。

以下は補足です。

「詐欺」による取消しの場合は、善意無過失の第三者は保護されます。
要はバランスの問題で、強迫を受けた者に比べると詐欺の場合は、本人にも落ち度があるという話です。

世間でよくある「騙される方も悪い」という話ですが、世間の話は、利害関係のない第三者と言うよりただの部外者でしかない人たちがあれこれ言っているだけの放談に過ぎません。そんなのはまともに取り合わないのが理性的な大人の採るべき態度です。少なくとも法律を学ぶ人間はその程度の理性的判断はしてもらいたいものです。

判例の場合、取消しで善意無過失の第三者が保護されないのは、取消し事由が強迫か制限行為能力の場合です。
これらは、本人の真意通りの意思表示が期待できないことに本人の落ち度が少ないため、保護の必要があるという発想です。
それ以外は、本人になにがしかの落ち度があって、相手方を保護すべきだという価値判断になるのです。

また、対抗問題とならないのはあくまでも取消し「前」の第三者相手の場合です。
取消し「後に」登記を取り戻さずにいるうちに現れた第三者相手には対抗問題つまり第177条による処理となります。
これは、強迫又は制限行為能力の場合も同様です。

その理論的な説明はこじつけ感があるのでひとまず無視して結論だけを憶えておいてください。
少なくとも判例は、一貫して「後」の場合は対抗問題として処理するので、法的安定性重視の姿勢が強い(最高裁の基本発想は、画一的処理により予測可能性を担保して法的安定性を図ることです)。

「誤っているもの」ではありません。

判例では、AB間の売買契約が債務不履行により解除された後でBがCに譲渡した場合、ACの優劣は対抗問題として処理されます。
つまり、登記の有無で決します。

最判昭和35年11月29日(裁判例結果詳細 | 最高裁判所)
「売買契約が解除せられ、不動産の所有権が買主に復帰した場合でも、売主は、その所有権取得の登記を了しなければ、右契約解除後において買主から不動産を取得した第三者に対し、所有権の復帰を以つて対抗し得ない」

なお、本肢は解除後の第三者であり、取消しの場合と同様に対抗問題として処理するのは判例の一貫した態度です。
一方、解除「前」の第三者については、取消しとは若干様相が異なり、判例(大判大正10年5月17日)はこちらも登記が必要としています。
判例の理由付けは不明確なので、結論的に解除の場合は前後問わず登記が必要だと憶えておいてください。

「誤っているもの」ではありません。

Bは自らの持分について登記がなくてもDに対して対抗できます。
冒頭の解説で無権利の登記名義人は第177条の「第三者」に当たらないという話をしていますが、この無権利者から譲渡を受けた者もまた無権利であることに変わりはありません。
ですから、登記を備えても「第三者」には当たりません。

二重譲渡にも権利がないのでは？とも言えますが、理論的には、完全に権利がなくなってはいない(ある意味残滓があるというところ)という扱いで区別します(こじつけでは？という感覚は否定しません)。

共同相続により共有となった不動産について、一人の共有者が単独名義で登記したとしても、他の共有者の持分については実体のない虚偽の登記です（自分の持分については権利がありますから譲渡は有効です)。
虚偽の登記を信じたとしても第三者は権利を取得しないというのが日本の登記制度です(登記には公信力がないと言います)。

最判昭和38年2月22日「相続財産に属する不動産につき単独所有権移転の登記をした共同相続人中の乙ならびに乙から単独所有権移転の登記をうけた第三取得者丙に対し、他の共同相続人甲は自己の持分を登記なくして対抗しうるものと解すべきである。けだし乙の登記は甲の持分に関する限り無権利の登記であり、登記に公信力なき結果丙も甲の持分に関する限りその権利を取得するに由ないからである」

ちなみに、共同相続人の一人が遺言により法定相続分を超える持分を取得した不動産について、他の共同相続人が法定相続割合での共同相続の登記をした上で、自己の持分を売却して移転登記した場合、これは有効になります。
以前は、判例により無効だったのですが、法改正により取引の安全を優先させて、遺言により法定相続分を超える持分を取得した共同相続人は、その登記をしないと第三者に対抗できないことになりました。

民法第899条の2第1項「相続による権利の承継は、遺産の分割によるものかどうかにかかわらず、次条及び第901条の規定により算定した相続分を超える部分(法定相続分のことです。筆者註)については、登記、登録その他の対抗要件を備えなければ、第三者に対抗することができない。」

読めばわかる通り、不動産に限りません。
ちなみに「遺産の分割によるものかどうかにかかわらず」とあるのは、元々、遺産分割の場合は、法定相続分を超える持分については判例でも登記が必要だったからです。
それ以外にも拡張したというわけです。