マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問10 (マンションの管理に関する法令及び実務 問10)

（正しい）法第70条に基づく団地内建物の一括建替え決議は、団地内建物の全部が区分所有建物であり、その敷地が当該建物の区分所有者の共有に属することなどを前提として、団地管理組合の集会でのみ決議します。＜各棟の集会の決議＞は要件としていません。同趣旨の本肢は正しいです。

　なお、法第69条に基づき特定建物のみを建替えるパターンでは、建替え対象である特定建物の＜各棟の集会の決議＞ に加えて、団地管理組合の集会では建替え承認決議が必要です。

（誤り）法第70条第１項は一括建替え決議の前提要件として次の３つを挙げています。

　１）団地内建物の全部が区分所有建物であること

　２）団地内建物の敷地が当該建物の区分所有者の共有や準共有に属すること

　３）団地内の各建物が団地管理組合の規約によって管理されていること

本肢のケースでは、３）を満たすために＜Ａ棟及びＢ棟の管理を団地管理組合の定める規約によって行う旨の規約改正＞が必須です。＜規約改正をしなくても＞決議を行うことができる、という本肢は誤りです。

（正しい）一括建替え決議を行う際の議決権について法第70条第３項が準用する法第69条第２項は、団地管理組合の「規約に別段の定めがある場合であっても」、当該団地内建物の敷地、つまり建物が＜所在する土地＞の「持分の価格の割合によるものとする」と定めています。

　一括建替え決議の対象となる団地は、前提要件により、敷地が共有されています。議決権は、共有しているものの持分の割合で決まりますから、団地全体で意思決定する際の議決権は、共通の土台である敷地の持分割合によって決まります。

（正しい）本肢の正誤判断の核心は、＜Ａ棟の取壊し工事に着手したが、Ｂ棟の取壊し工事には着手しなかった場合＞には、たとえ一部の建物は未着手であっても団地全体としては着手済みと評価される点です。

　着手済みである以上は、「建替え決議の日から二年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合」（法第70条が準用する法第63条第８項）という要件を満たさないので、本肢の＜区分所有者を失った者＞は再売渡請求権を行使できません。＜権利の買戻しを求めることはできない＞という本肢の記述は正しいです。

　団地一括建替え決議における第63条第８項の「建物」は、団地の建物全部のことか一部で足りるのか。この「建物」の意義を直接、規定した条文や判断した判例は実はありません。

　ただ、法第70条を合憲と判断した最高裁判例（平成 21年４月23 日判決、平成 20(オ)1298）は、団地一括建替え決議の制度趣旨に関し「団地全体として計画的に良好かつ安全な住環境を確保し、その敷地全体の効率的かつ一体的な利用を図ろうとするものである」と判示しました。団地全体を一体とみれば＜Ａ棟の取壊し工事に着手した＞本肢は、第63条第８項の「建物」の取壊し工事に着手した、と評価できます。また、Ａ棟の区分所有者が再売渡請求をできない以上、団地全体でも認めない方が衡平だという考え方もあります。

　まとめると、条文や判例に直接の根拠はありませんが、実務や通説によれば、本肢は正しいという結論になります。

適切です。

一括建替え決議は、A棟とB棟のそれぞれの集会で、別々に建替え決議を行う仕組みではありません。団地管理組合の集会で、団地内の建物をまとめて建て替えることを決議します。

ただし、令和8年4月1日施行の改正区分所有法では、団地全体について必要な多数の賛成を得るだけでなく、いずれかの棟で、その棟の区分所有者の3分の1を超える者、または議決権の3分の1を超える議決権を持つ者が反対した場合には、一括建替え決議は成立しません。

各棟で別の決議を行う必要はありませんが、各棟の反対者の割合には制限がある点に注意が必要です。

不適切です。

一括建替え決議を行うためには、A棟とB棟について、団地管理組合の規約によって管理する旨が定められていなければなりません。

A棟とB棟が、それぞれ棟ごとの規約だけによって管理されている場合は、この条件を満たしていません。

したがって、一括建替え決議を行うためには、あらかじめA棟とB棟を団地管理組合の規約による管理の対象とするための規約改正が必要です。

適切です。

一括建替え決議における議決権は、通常の団地管理に関する議決権とは異なり、団地内建物の敷地である土地について、それぞれが持っている持分の割合によって決まります。

団地管理組合の規約に、通常の集会における議決権について別の割合が定められていても、一括建替え決議では、その定めは使いません。

例えば、規約で各住戸に1つずつ議決権を与えている場合でも、一括建替え決議では、原則として土地の持分割合に応じて議決権を計算します。

適切です。

一括建替え決議に反対し、売渡請求によって区分所有権などを失った人は、決議の日から2年以内に取壊し工事が始まらなかった場合、原則として権利の買戻しを求めることができます。

ただし、一括建替えでは、A棟とB棟をまとめた一つの建替え事業として工事を行います。

このため、A棟の取壊し工事に着手すれば、一括建替えにおける取壊し工事に着手したことになります。各棟について、それぞれ決議の日から2年以内に工事を始めなければならないわけではありません。

したがって、B棟の取壊し工事がまだ始まっていないことだけを理由として、買戻しを求めることはできません。

「誤っているもの」ではありません。

一括建替え決議の決議は、団地管理組合の集会だけで決議することができます。
一括建替え決議の決議要件には団地全体の要件と各棟ごとの要件がありますが、それぞれを全体の集会と各棟の集会で別々に決議する必要はなく、全体の集会でまとめて両方の要件を満たす決議をすることができます。

区分所有法第70条第1項「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(略)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第68条第1項（第1号を除く。）の規定により第66条において準用する第30条第1項の規約(団地管理規約のこと。筆者註)が定められているときは、第62条第1項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第65条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）及び議決権の各5分の4以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(略)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(略)に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。ただし、当該集会において、当該団地内建物のうちいずれか1以上の建物につき、その区分所有者の3分の1を超える者又は第38条に規定する議決権の合計の3分の1を超える議決権を有する者がその一括建替え決議に反対した場合は、この限りでない。」

①全体要件は、議決権を有する団地内建物の区分所有者の頭数と議決権の各4/5以上の多数の賛成です(耐震性、耐火性その他について一定の基準に満たない建物の場合には3/4以上に緩和する特例があります。政策的に建て替えを推進したいからです)。
②各棟要件は、それぞれの各棟の区分所有者の頭数及び議決権の1/3以上の反対がないことです。1棟でも満たさないと否決されます。
この二つの要件を団地管理組合の集会で同時に満たせばそれで一括建替え決議ができます。

団地全体と各建物の建替えは分ける必要がありますが、決議を別の機会でやる必要まではないのは判ると思います。

もちろん、分けてはいけないわけではありません。

手間が掛かるだけです。

なお、この規定のただし書きは2026年(令和8年)4月1日施行改正区分所有法で改正されています。
改正前は2/3以上の賛成が必要でした。
改正により1/3超の反対があったらダメと裏返しの規定になりました。
どちらも同じに思えますが、2/3以上の賛成があることよりも1/3超の反対がないことの方が実際には容易です。
というのは、賛成票を基準にすると棄権票は賛成票にならないので実質的に反対票扱いになってしまうところ、反対票を基準にすれば棄権票を賛成票扱いにできるからです。
(最高裁判所の国民審査と似た話ですね。)

基本的に令和8年施行改正法は、議決要件のハードルを下げて管理組合運営やマンション再生を機動的にできるようにしています。

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

一括建替え決議をするためには、団地内の建物について団地管理規約が存在しなければなりません。
ですから、各棟別の規約によって各棟を管理している場合には、団地管理組合の規約で行う旨の規約改正が必要になります。

区分所有法第70条第1項本文「団地内建物の全部が専有部分のある建物であり、かつ、当該団地内建物の敷地(略)が当該団地内建物の区分所有者の共有に属する場合において、当該団地内建物について第68条第1項（第1号を除く。）の規定により第66条において準用する第30条第1項の規約(団地管理規約のこと。筆者註)が定められているときは、第62条第1項の規定にかかわらず、当該団地内建物の敷地の共有者である当該団地内建物の区分所有者で構成される第65条に規定する団体又は団地管理組合法人の集会において、当該団地内建物の区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）及び議決権の各5分の4以上の多数で、当該団地内建物につき一括して、その全部を取り壊し、かつ、当該団地内建物の敷地(略)若しくはその一部の土地又は当該団地内建物の敷地の全部若しくは一部を含む土地(略)に新たに建物を建築する旨の決議（以下この条において「一括建替え決議」という。）をすることができる。」

一括建替え決議をするためには、
①団地内のすべての建物が区分所有建物
②敷地が区分所有者の共有
③団地内の建物を団地管理規約で管理
という3つの前提条件を満たす必要があります。

一括建替えというのは、団地全体で統一的に建て替えをするのですから、団地全体で建替えの検討を行うわけです。
団地全体で建替えを検討するというのは、団地内建物を団地管理規約で統一的に管理しているなら比較的スムーズに話が進みます。
しかし、法形式上団地を構成しているとしても、元々各棟が独立してそれぞれの棟の管理をしていると、各棟別の事情が異なるために調整の手間が掛かり、話がまとまりにくくなるだけです。

「誤っているもの」ではありません。

一括建替え決議における議決権割合は、規約の定めに関わらず、敷地の持分の価格の割合になります。

区分所有法第70条第3項「前条第2項の規定は、第1項本文の各区分所有者の議決権について準用する。この場合において、同条第2項中「当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）」とあるのは、「当該団地内建物の敷地（団地内建物が所在する土地及び第5条第1項の規定により団地内建物の敷地とされた土地をいい、これに関する権利を含む。）」と読み替えるものとする。」

同法第69条第2項「前項の集会における各団地建物所有者の議決権は、第66条において準用する第38条の規定にかかわらず、第66条において準用する第30条第1項の規約に別段の定めがある場合であつても、当該特定建物の所在する土地（これに関する権利を含む。）の持分の価格の割合によるものとする。

団地内の建物は棟によって違いがありますが敷地は全ての所有者にとって共通です。
ですから、団地内建物の建替え決議における議決権割合を定める場合、全員に共通な敷地を基準にする方が衡平であるという趣旨だと思えばいいでしょう。

「誤っているもの」ではありません。

一括建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合、決議に反対して一括建替えに参加しなかったために売渡し請求により区分所有権を失った者は、権利の買戻しの請求ができます。
「一括」建替え決議ですから、全部の建物をまとめて一体として扱います。
つまり、一部建物の取壊しが2年以内に始まっていれば、他の取壊しの始まっていない建物も含めて買戻し請求はできません。

一括建替え決議が成立した後の流れは大まかに以下の通りです。
①決議に反対した者に一括建替えへの参加をするかどうか聞きます(最後通牒のようなものです)。
②2か月以内に回答があればその回答の内容通り、回答がなければ不参加とみなされます。
③建替え不参加の者に対しては、2か月の回答期限からさらに2か月以内に区分所有権等の売渡し請求ができます。
④売渡し請求をしないと、建替え不参加者の権利が邪魔をして一括建替えは事実上不可能になります。
⑤売渡し請求権は形成権なので請求をすれば相手方の同意なしに売渡しの効力が生じます。
⑥売渡し請求があっても、一括建替え決議の日から2年以内に正当な理由なく取壊しが始まらない場合、2年を経過した時点から6か月以内に、建替え不参加者は売渡した権利の買戻しを請求することができます。
⑦この権利も形成権なので請求により直ちに権利が買い戻されます。その結果、④と同じことになります。

区分所有法第70条第5項「第62条第5項から第10項まで及び第63条から第64条の4までの規定は、団地内建物の一括建替え決議について準用する(略)」

同法第63条「建替え決議があつたときは、集会を招集した者は、遅滞なく、建替え決議に賛成しなかつた区分所有者（その承継人を含む。）に対し、建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を書面で催告しなければならない。
2　集会を招集した者は、前項の規定による書面による催告に代えて、法務省令で定めるところにより、同項に規定する区分所有者の承諾を得て、電磁的方法により建替え決議の内容により建替えに参加するか否かを回答すべき旨を催告することができる。この場合において、当該集会を招集した者は、当該書面による催告をしたものとみなす。
3　第1項に規定する区分所有者は、同項の規定による催告を受けた日から2月以内に回答しなければならない。
4　前項の期間内に回答しなかつた第1項に規定する区分所有者は、建替えに参加しない旨を回答したものとみなす。
5　第3項の期間が経過したときは、建替え決議に賛成した各区分所有者若しくは建替え決議の内容により建替えに参加する旨を回答した各区分所有者（これらの者の承継人を含む。）又はこれらの者の全員の合意により区分所有権及び敷地利用権を買い受けることができる者として指定された者（以下「買受指定者」という。）は、同項の期間の満了の日から2月以内に、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者（その承継人を含む。）に対し、区分所有権及び敷地利用権を時価で売り渡すべきことを請求することができる。建替え決議があつた後にこの区分所有者から敷地利用権のみを取得した者（その承継人を含む。）の敷地利用権についても、同様とする。
6　前項の規定による請求があつた場合において、建替えに参加しない旨を回答した区分所有者が建物の明渡しによりその生活上著しい困難を生ずるおそれがあり、かつ、建替え決議の遂行に甚だしい影響を及ぼさないものと認めるべき顕著な事由があるときは、裁判所は、その者の請求により、代金の支払又は提供の日から1年を超えない範囲内において、建物の明渡しにつき相当の期限を許与することができる。
７　建替え決議の日から2年以内に建物の取壊しの工事に着手しない場合には、第5項の規定により区分所有権又は敷地利用権を売り渡した者は、この期間の満了の日から6月以内に、買主が支払つた代金に相当する金銭をその区分所有権又は敷地利用権を現在有する者に提供して、これらの権利を売り渡すべきことを請求することができる。ただし、建物の取壊しの工事に着手しなかつたことにつき正当な理由があるときは、この限りでない。
８　前項本文の規定は、同項ただし書に規定する場合において、建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつた日から6月以内にその着手をしないときに準用する。この場合において、同項本文中「この期間の満了の日から6月以内に」とあるのは、「建物の取壊しの工事の着手を妨げる理由がなくなつたことを知つた日から6月又はその理由がなくなつた日から2年のいずれか早い時期までに」と読み替えるものとする。」