マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問7 (マンションの管理に関する法令及び実務 問7)

（誤り）法第46条第２項により、占有者は「建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法」に限っては、「規約又は集会の決議」に基づく区分所有者の義務と同一の義務を負います。占有者は「規約又は集会の決議」の当事者ではありませんが、専有部分を使用する以上は、少なくとも使用方法に関するルールには従うべきだからです。

　本肢では使用方法に関して＜規約でペット飼育を禁止している＞ので、Ａも従う義務があります。Ｂとの賃貸借契約を理由に＜ペットを飼うことができる＞とする本肢は誤りです。

（正しい）賃貸人であり区分所有者である＜Ｂが管理費を滞納している場合＞、Ｂ以外の区分所有者はＢに対して、滞納管理費を支払えと請求できる債権を持っています。この権利は「規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権」に当たりますから、区分所有法第７条に基づいて、以下の２つの財産権を対象に先取特権が成立します。

　①債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む）

　②建物に備え付けた動産

　本肢の＜Ｂが建物に備え付けた動産＞は②に当たります。占有者Aが使用中であっても、Bの所有物である以上は＜その動産の上に区分所有法第７条の先取特権が成立する＞という本肢は正しいです。

（誤り）義務違反者に対する措置のうち、占有者に対する引渡し請求については法第60条が以下のような手続きを定めています。しかし、賃貸人である区分所有者Ｂに関して＜事前にＢの同意を得なくてはならない＞などという定めはなく、本肢は誤りです。

　法第60条第１項は「集会の決議に基づき、訴えをもって」と定めており、必ず訴訟上で請求しなければなりません。集会の決議について第２項は特別多数決議（出席した区分所有者及びその議決権の各４分の３以上）が必要で、集会に先立ちＡに「弁明する機会を与えなければならない」としています。

　ハードルが高い手続きになっている理由は、＜ＡＢ間の賃貸借契約の解除及びＡの賃借部分の引渡しの請求＞が認められると、Ａは住まいを失うという重大な影響が生じますから、慎重な判断が必要なためです。

（誤り）法第44条は、集会における占有者の意見陳述権を認めています。会議の目的たる事項、つまり＜集会の議題＞に「利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができ」ます。しかし、あくまでも意見を述べる権利に過ぎません。区分所有者ではない占有者が＜議決権を行使することができる＞とする本肢は誤りです。

　本肢で問われているのは、占有者固有の議決権、すなわち占有者だからという理由だけで認められる議決権の有無です。本肢のＡが、区分所有者である賃貸人Ｂから委任を受けてＢの代理人の立場で集会に出席した場合には、もちろん議決権を行使することができます。

誤りです。

専有部分を借りて使用している人にも、建物や敷地などの使用方法に関する規約を守る義務があります。

そのため、AとBとの賃貸借契約でペットの飼育を認めていても、マンションの規約でペットの飼育が禁止されていれば、Aはその規約に従わなければなりません。

AとBの間だけで交わした約束によって、マンション全体の規約を無視することはできません。

正しい記述です。

管理費などを滞納している区分所有者がいる場合、管理組合などは、その区分所有者の区分所有権や、建物に備え付けた動産について先取特権を持ちます。

先取特権とは、財産を売却した代金などから、ほかの一般の債権者より先に支払いを受けられる権利です。

本肢の動産はBが建物に備え付けたものであり、Aが占有して使用していても、Bの所有物であることに変わりはありません。

したがって、Aが実際に使用しているというだけで、Bの動産に対する先取特権が成立しなくなるわけではありません。

誤りです。

賃借人であるAの行為によって共同生活に著しい障害が生じ、ほかの方法ではその障害をなくすことが難しい場合、集会の決議に基づき、訴えによって賃貸借契約の解除と専有部分の引渡しを求めることができます。

この請求について、貸主であるBの事前の同意は必要ありません。

Bが同意しなければ請求できないとすると、迷惑行為を行う賃借人に対して、ほかの区分所有者が必要な対応を取れなくなるおそれがあるためです。

ただし、この請求をするには、法律で定められた集会の決議が必要であり、あらかじめAに弁明する機会を与えなければなりません。

誤りです。

専有部分を借りているAは、集会の議題について利害関係を持つ場合、集会に出席して意見を述べることができます。

しかし、議決権を持つのは、原則として区分所有者であるBです。賃借人であるAが、自分の権利として議決権を行使することはできません。

なお、Bから正式に代理権を与えられた場合には、AがBの代理人としてBの議決権を行使できることがあります。しかし、それはA自身の議決権を行使するものではありません。

「正しいもの」ではありません。

専有部分の賃貸借契約で定めた「使用方法」は、規約の定めに優先しません。
ですから、ペット禁止の規約が存在する場合、賃貸借契約に何と書いてあろうが、ペットの飼育はできません。
そうでないと、規約に反する使用方法を賃貸で自由に設定できることになってしまって、規約が共同生活の秩序維持の役目を果たせなくなるのは明らかです。

区分所有法第46条第2項「占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。」

使用方法については、占有者も規約に縛られると書いてあります。

なお、「使用方法」だけなので、例えば区分所有者が負う管理費等の支払い義務は占有者は負いません。
実際には、管理組合との合意により、管理費等を占有者が直接管理組合に支払うようになっていることもよくありますが、あくまでも、合意によってそう定めたからにすぎません。
また、管理組合との合意で占有者が支払う義務を負うとしても、区分所有者の支払義務がなくなるわけではないので、占有者が支払わなければ管理組合は区分所有者に当然請求できます。

この話は時々出題されます。

ついでに憶えておきましょう。

「正しいもの」です。よってこの肢が正解です。

区分所有者は、他の区分所有者が管理費を滞納した場合、当該区分所有者が建物(≒専有部分＋専用使用権のある共用部分)に備え付けた動産上に先取特権を有します。
これは、当該動産を誰が使用しているかは関係がありません。
例えば、エアコンを区分所有者が設置して、賃借人がそれを使用していたとした場合、当該エアコンを目的とする先取特権が成立します。

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
2　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
3　民法第319条の規定は、第1項の先取特権に準用する。」

なお、念のために付言すると、債務者以外の者の所有物に先取特権は成立しません。
賃借人が建物に備え付けた動産は言うまでもなく賃借人の物ですから、区分所有者の債務の担保に供される筋合いはありません。

ちなみに執行手続き上、誤って他人の動産に執行してしまうことはあり得ます。

その場合、当該他人は、第三者異議の訴えにより、その動産は第三者である私の財産だから執行対象にすることはできないので執行を取りやめろと言えます。

「正しいもの」ではありません。

賃借人に対して、専有部分の賃貸借契約を解除し、引渡しを請求する場合、賃貸人の同意等は不要です。

賃借人が共同利益違反行為を行い、その影響が甚大で、かつ、賃借人を追い出す以外の方法による解決が困難な場合、集会の決議を経て訴訟により、賃借人の専有権原である賃貸借契約を解除し、専有部分の引渡し(＝明渡し)を請求することができます。

決議要件は、
①共同利益違反行為の停止等を求めることでは問題の解決が困難であること(実際にやってみたがダメだったということまでは必要ありません)。
②集会の特別決議、すなわち、議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有するものが出席した集会で、出席者の頭数及び議決権の各3/4以上による決議があったこと。
③決議に先立って賃借人に弁明の機会を与えること。
です。

区分所有法第60条「第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２　第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
３　第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

同法第58条「(第1項略)
２　前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数でする。
３　第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。

(第4項略)」

この肢は趣旨から正誤を判定するのは微妙な気もしますが、他の肢が消去法で除外できるのでそれほど難しくはないでしょう。

「正しいもの」ではありません。

賃借人(区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者)は、集会の議題に利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができますが、区分所有者でない以上、議決権は行使できません。
議決権はあくまでも区分所有者の権利です。

区分所有法第44条第1項「区分所有者の承諾を得て専有部分を占有する者は、会議の目的たる事項につき利害関係を有する場合には、集会に出席して意見を述べることができる。」

なお、この占有者の集会出席意見陳述権を保障するために、集会の招集者は、集会の日時、場所、議題、議案の要領を建物の見やすい場所(一般的には、掲示板です)に掲示しなければなりません。
しかし、占有者に対して直接に告知、通知することまでは義務付けられていません。

同条第2項「前項に規定する場合には、集会を招集する者は、第35条の規定により招集の通知を発した後遅滞なく、集会の日時、場所、会議の目的たる事項及び議案の要領を建物内の見やすい場所に掲示しなければならない。」