マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問5 (マンションの管理に関する法令及び実務 問5)

令和８年４月１日施行の改正区分所有法（以下、単に法と略します）は集会の決議に関し「出席した区分所有者及びその議決権」を母数とするなどの新しいルールを導入しました。本問は改正に対応して改題した上で、新ルールに基づく計算ができるか、を問うています。

１）前提条件を整理します。

●総区分所有者数 ：５人（A、B、C、D、E）

●総議決権数 ：11個（A=５、B=３、C=１、D=１、E=１）

本問の＜甲マンションの規約では、一の専有部分は一の議決権を有するものとされ＞ており、いわゆる１戸１議決権なので、議決権の総数は11です。ただし、令和８年４月１日施行の改正区分所有法では、決議の種類によって、集会に出席した区分所有者数とその議決権数を母数として計算します。また、特別決議の一部では、出席した区分所有者と議決権について、一定数以上の出席があることも必要です。本問では、各肢ごとに出席者や賛否を確認し、定足数と賛成数の両方を検討します。

２）各選択肢を検討する際は、まず決議内容に応じて普通決議か特別決議かを見極めます。本問では＜集会の決議については他に区分所有法と異なる特段の定めがない＞ので、法が定める原則の多数を満たしていれば、決議は有効に成立します。

有効に成立しないのは、Aに対する専有部分の使用禁止請求の決議と、大規模滅失後の共用部分の復旧決議です。したがって、該当する組合せは「エとア」です。

この問題では、区分所有者の人数と議決権数の両方を確認する必要があります。

区分所有者は、A、B、C、D、Eの5人です。

議決権は、Aが5、Bが3、C、D、Eがそれぞれ1で、合計11です。

Aは5戸を所有していますが、区分所有者の人数を数えるときは1人として扱います。

本問は、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に定める集会の決議要件の知識を問う問題です。
2026年(令和8年)4月1日に施行改正区分所有法では、議決数に関して絶対多数から出席多数への転換を図っています。

①普通決議は、議決権を有する出席区分所有者の頭数及び議決権数の各過半数。
②特別決議は、決議事項によって異なりますが、定足数として、議決権を有する区分所有者の頭数の過半数で議決権の過半数を有するものが出席するというところはほぼ同じです(頭数要件のない場合はあります)。

区分所有法第39条第1項「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者（議決権を有しないものを除く。）及びその議決権の各過半数で決する。」

区分所有法第31条第1項前段「規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議によつてする。」

※特別決議については、規約の制定改廃の条文を一例として挙げました。

本問では、議決権を有する区分所有者は、A,B,C,D,Eの全5名、議決権総数は、11です。
過半数は頭数で3名、議決権で6です。

アは「有効に成立しないもの」です。

共同利益違反行為者に対して専有部分の使用禁止の訴えを提起する旨の決議は、特別多数によります。すなわち議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有する者が出席し、出席区分所有者の頭数及び議決権の各3/4以上で決議します。

5人の区分所有者のうち4人が出席し、その議決権の数は6ですから、いずれも過半数なので定足数は満たします。
そして、出席した区分所有者の頭数の3/4は3ですから3人以上、議決権の3/4は4.5ですから5以上の賛成が必要なところ、頭数で2、議決権数で4(=3+1)の賛成しかなかったのですから、決議は有効に成立しません。

区分所有法第58条「前条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第1項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
2　前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数でする。

共同利益違反行為に対する対応については、
①区分所有者又は占有者に対して行為の停止等を求める(区分所有法第57条)
②区分所有者に対して専有部分の使用禁止を求める(区分所有法第58条)
③区分所有者に対して専有部分の競売を求める(区分所有法第59条)
④占有者に対して専有部分の引き渡しを求める(区分所有法第60条)
という4つの方法があります。

①は、区分所有者又は占有者に対して、事実上又は訴訟上執りうる手段です。
事実上であれば単なる注意～勧告レベルの話です。つまり、比較的軽い対応です。
比較的軽いので、事実上だけでなく訴訟上の場合も、共同利益違反行為が現に行われていなくても行われる恐れがあるだけでも可能です。(第57条第1項)
もっとも、訴訟による場合は集会の決議が必要です。(第57条第2項)
 

この決議は2段階あります。
1段目は訴訟を提起するという決議で、2段目はその訴訟行為を管理者等に委任するつまり、管理者(又は特定の区分所有者)を訴訟担当(大雑把に、当事者として訴訟を追行し、その結果が、第三者に及ぶ場合と思ってください。管理者の訴訟追行の結果は、被告となる区分所有者以外の区分所有者全員に及びます)とする決議(第57条第3項)です。
なお、管理組合法人の場合は、代表権のある理事が訴訟追行します。
共同利益違反行為を止めるように請求するだけですから、1段目2段目共に普通決議で足ります。

区分所有法第57条「区分所有者が第6条第1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
3　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第1項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
(第4項略)」

②は使用禁止なので区分所有者に対してのみ行えます。占有者に対しては使用禁止ではなく、賃貸借契約等の解除及び引渡しの請求になります。(後述④)
使用禁止ですから結構、重大な権利の制限です。
ですから、まず①の手段で解決困難な場合に限定されます。
もっとも、実際に①の措置で解決しなかったことまでは必要ありません。つまり、①の手段を執るまでもなく困難ならいきなり②の手段を執れます。

そして、訴訟だけでしか請求できません。(第58条第1項)
また、集会での訴訟提起の決議も特別決議になります。
議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有するものが出席し、出席区分所有者の頭数及び議決権の各3/4以上による決議です。(第58条第2項)
2段目の訴訟行為を行う者の選定は普通決議で足ります。(第58条第4項で準用する第57条第3項)

さらに、この決議に先立って、区分所有者に対して弁明の機会を与えなければなりません。(第58条第3項)
言い分も聞かずに一方的に訴える決議をするのは、手続き的に適正でないということです。

区分所有法第58条「前条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第1項に規定する請求によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
2　前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数でする。
3　第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
4　前条第3項の規定は、第1項の訴えの提起に準用する。」

③は競売請求、つまり、区分所有者の区分所有権を剥奪するわけですから区分所有者に対してのみ行えます。非常に重大な権利に対する干渉になります。
ですから、まず①②いずれの手段でも解決困難な場合に限定されます。
もっとも、実際に①②の措置で解決しなかったことまでは必要ありません。つまり、①②の手段を執るまでもなく困難ならいきなり③の手段を執れます。
以下は、②と同じです。

訴訟だけでしか請求できません。(第59条第1項)
集会での訴訟提起の決議も特別決議になります。
議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有するものが出席し、出席区分所有者の頭数及び議決権の各3/4以上による決議です。(第59条第2項で準用する第58条第2項)
2段目の訴訟行為を行う者の選定は普通決議で足ります。(第59条第2項で準用する第57条第3項)
この決議に先立って、区分所有者に対して弁明の機会を与えなければなりません。(第59条第2項で準用する第58条第3項)

区分所有法第59条「第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2　第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
(第3項以下略)」

④は賃貸借契約を解除して占有者を追い出すので、相手は占有者です。追い出すわけですから結構厳しい制裁です。
ですから、まず他の方法で解決困難な場合に限定されます。
もっとも、実際に①の措置で解決しなかったことまでは必要ありません。つまり、①の手段を執るまでもなく困難ならいきなり④の手段を執れます。

以下は、②と同じです。
訴訟だけでしか請求できません。(第60条第1項)
集会での訴訟提起の決議も特別決議になります。
議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有するものが出席し、出席区分所有者の頭数及び議決権の各3/4以上による決議です。(第60条第2項で準用する第58条第2項)
2段目の訴訟行為を行う者の選定は普通決議で足ります。(第60条第2項で準用する第57条第3項)
この決議に先立って、占有者に対して弁明の機会を与えなければなりません。(第60条第2項で準用する第58条第3項)

区分所有法第60条「第57条第4項に規定する場合において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
２　第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
(第3項略)」

イは「有効に成立しないもの」ではありません。

共同利益違反行為者に対する当該行為の停止等の請求に関する区分所有法第57条の規定は、区分所有者以外の占有者(典型的には賃借人)にも準用されます。
そして、同条に基づく訴えの提起の決議は普通決議によります。すなわち集会に出席した議決権を有する区分所有者の頭数及び議決権の過半数で決議します。

ABEが賛成し、CDが反対したということですから全員出席(書面による議決権行使を含む)したことになります。
出席した区分所有者の頭数の過半数は3、議決権の過半数は6ですからこれ以上の賛成があれば良いところ、頭数で3、議決権数で9(=5+3+1)の賛成があったのですから、決議は有効に成立します。

区分所有法第57条「区分所有者が第6条第1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。
3　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第1項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
4　前3項の規定は、占有者が第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。」

同法第39条第1項「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く。)及びその議決権の各過半数で決する。」

ウは「有効に成立しないもの」ではありません。

管理者の選任は普通決議によります。すなわち集会に出席した議決権を有する区分所有者の頭数及び議決権の過半数で決議します。
 

ADEが賛成し、BCが反対したということですから全員出席(書面による議決権行使を含む)したことになります。
出席した区分所有者の頭数の過半数は3、議決権の過半数は6ですからこれ以上の賛成があれば良いところ、頭数で3、議決権数で7(=5+1+1)の賛成があったのですから、決議は有効に成立します。

区分所有法第25条第1項「区分所有者は、規約に別段の定めがない限り集会の決議によつて、管理者を選任し、又は解任することができる。」

同法第39条第1項「集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、出席した区分所有者(議決権を有しないものを除く。)及びその議決権の各過半数で決する。」

なお、管理者の候補者Gがマンション管理士であること及び区分所有者以外の外部の者であることは解答に影響しません。

エは「有効に成立しないもの」です。

建物の価格の1/2超に相当する部分が滅失した場合の共用部分の復旧決議は特別決議によります。
すなわち議決権を有する区分所有者の過半数で議決権の過半数を有するものが出席し、出席区分所有者の頭数及び議決権の各2/3以上で決議します。

ACDが賛成し、BEが反対したということですから全員出席(書面による議決権行使を含む)したことになります。
出席した区分所有者の頭数の2/3は3.33…ですから4人以上、議決権の2/3は7.33…ですから8以上の賛成が必要なところ、頭数で3、議決権数で7(=5+1+1)の賛成しかなかったのですから、決議は有効に成立しません。

区分所有法第61条「建物の価格の二分の一以下に相当する部分が滅失したときは、(以下略)
(第2項乃至第4項略)
5　第1項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各3分の2以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
(第6項以下略)」

以上、「有効に成立しないもの」はアとエです。