マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問9

使用禁止請求にスポットを当てた問題ですが、民事執行法からも出題されている点が特徴的です。

本問は、共同利益違反行為者に対して、建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)に定める専有部分の使用禁止の請求についての知識を問う問題です。
共同利益違反行為者に対する措置は重要ですから、3つの類型とその違いをしっかり憶えておきましょう。

共同利益違反行為(おそれも含む)に対して採り得る措置は次の3つがあります。
①義務違反者(区分所有者又は占有者)に対する行為の停止等の訴訟上又は訴訟外の請求
②義務違反者(区分所有者に対する専有部分の訴訟上の使用禁止又は義務違反者(占有者)に対する専有部分の訴訟上の引渡請求
③義務違反者である区分所有者について専有部分の訴訟上の競売請求

占有者とは概ね賃借人のことだと思って構いません。

まずは、①共同利益違反行為自体を止めさせる、行為の結果を原状に復させる、おそれの場合には予防措置を執らせるという最も直接的な方法があります。
これは、訴訟による必要がありません。
なんでしたら説得で済むということもあり得なくはない話です。

訴訟によらない限り、集会の決議も不要です。
 

訴訟による場合には、訴訟を提起するということについて集会での普通決議が必要です。

区分所有法第57条「区分所有者が第6条第1項に規定する行為【＝共同利益違反行為。筆者註】をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
2　前項の規定に基づき訴訟を提起するには、集会の決議によらなければならない。」
3　管理者又は集会において指定された区分所有者は、集会の決議により、第1項の他の区分所有者の全員のために、前項に規定する訴訟を提起することができる。
4　前3項の規定は、占有者が第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為【＝共同利益違反行為。筆者註】をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。」

次に②義務違反者が区分所有者ならば専有部分の使用禁止を、占有者ならば専有部分の引渡しを請求する方法があります。
これは、専有部分を使用する相手の権利を奪うことですから、まず「共同利益違反行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しい」ことが必要です。
使用禁止も止むを得ないというくらいでないとダメだということです。

また、権利を奪うのですから必ず訴訟によらなければなりません。
そして、訴訟を提起するには集会での出席区分所有者の頭数及び議決権の各3/4以上の特別決議が必要です(なお、訴訟の提起の決議ではなく、その訴訟を追行する者を選ぶ決議は、差止請求訴訟の規定を準用するので普通決議で足ります)。
さらに、訴訟提起の決議に先立って、義務違反者に対して弁明の機会を与えなければなりません。

同法第58条「前条第1項に規定する場合【＝区分所有者が共同利益違反行為をした場合又はする恐れがある場合。筆者註】において、第6条第1項に規定する行為【＝共同利益違反行為。筆者註】による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、前条第1項に規定する請求【＝行為の差止め等の請求。筆者註】によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、相当の期間の当該行為に係る区分所有者による専有部分の使用の禁止を請求することができる。
２　前項の決議は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数でする。
３　第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。
４　前条第3項の規定【＝訴訟追行者を選任する集会の決議の規定。筆者註】は、第1項の訴えの提起に準用する。

同法第60条「第57条第4項に規定する場合【＝占有者が共同利益違反行為をした場合又はする恐れがある場合。筆者註】において、第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為【＝共同利益違反行為。筆者註】による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法【＝行為の差止め等の請求その他の法律上の措置。筆者註】によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る占有者が占有する専有部分の使用又は収益を目的とする契約の解除及びその専有部分の引渡しを請求することができる。
2　第57条第3項の規定【＝訴訟追行者を選任する集会の決議の規定。筆者註】は前項の訴えの提起に、第58条第2項及び第3項の規定【＝特別決議による旨の規定及び弁明の機会の付与の規定。筆者註】は前項の決議に準用する。
3　第1項の規定による判決に基づき専有部分の引渡しを受けた者は、遅滞なく、その専有部分を占有する権原を有する者にこれを引き渡さなければならない。

なお、占有者に対する引渡し請求の場合、占有者と区分所有者との間の使用契約(一般的には賃貸借ですが、それ以外でも構いません)を解除することが前提になりますので、同契約の両当事者である占有者と区分所有者の両方を共同被告として訴えを提起する必要があります。
そうしないと、訴訟当事者でない者に対しては判決効が及ばないので、被告とならなかった者に解除の効力を主張できないからです。
ちなみに、転貸借があって転借人が義務違反者の場合は転貸借契約だけを解除すれば足りるので、転貸借契約の当事者である転貸人と転借人を共同被告とすれば足ります。
原賃貸借契約を解除する必要はないので、原賃貸人の区分所有者は共同被告にはなりません。

最後に③義務違反者が区分所有者である場合に、専有部分の競売請求を請求することができます。
これは、区分所有者の権利を完全に奪ってしまうので、使用禁止等と同様にまず「共同利益違反行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しい」ことが必要です。
また、同じく訴訟によらなければなりません。
そして、訴訟提起の集会決議も同じく出席区分所有者の頭数及び議決権のそれぞれ3/4以上の特別決議です。
さらに、決議に先立つ弁明の機会の付与も同じく必要です。

同法第59条「第57条第1項に規定する場合【＝区分所有者が共同利益違反行為をした場合又はする恐れがある場合。筆者註】において、第6条第1項に規定する行為【＝共同利益違反行為。筆者註】による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法【＝行為の差止め等の請求及び専有部分の使用禁止の請求その他の法律上の措置。筆者註】によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2　第57条第3項の規定【＝訴訟追行者を選任する集会の決議の規定。筆者註】は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定【＝特別決議による旨の規定及び弁明の機会の付与の規定。筆者註】は前項の決議に準用する。
３　第1項の規定による判決に基づく競売の申立ては、その判決が確定した日から6月を経過したときは、することができない。
４　前項の競売においては、競売を申し立てられた区分所有者又はその者の計算において買い受けようとする者は、買受けの申出をすることができない。」

上記の通り、競売は判決確定後6か月以内にやりなさいという規定があります。
6ヶ月もやらずにいて平気ならそもそも競売する必要がなかったってことでしょう？ということです。
また、競売申し立てがあった場合に、区分所有者及び区分所有者から資金提供を受けたりして実質的に区分所有者と同視できるような関係の者は買受けはできません。
元の木阿弥になってしまいます。

上記①②③の措置は、①がダメなら②、①も②もダメなら③という関係にあります。
とは言え、実際に①の手段をやってみてダメだったら②というわけではなく、やるまでもなく①はダメそうならば②の手段をいきなり採ることは可能です。
同様に、①も②もやるまでもなくダメそうならいきなり③の手段を採って構いません。
あくまでも、程度の軽い手段で何とかなるならそうしなさいというだけで、初めから無理と分かっている手段を形式的に採る必要まではありません。
なお、①②以外の何らかの法的措置によって障害が除去できるならその措置を採る必要があります。

誤っているものは、【共同の利益に反する行為を行う区分所有者に対する専有部分の使用禁止の請求は、共同の利益に反する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、行為の差止めを請求されても区分所有者が任意に従わない場合にはじめて認められる。】です。

専有部分の使用禁止の請求は、共同生活上の障害が著しく、差止めなどでは問題を解決できないときに認められる強い手段です。ただし、実際に先に差止めを請求し、それに従わなかった場合でなければ使えない、という決まりではありません。国土交通省の資料でも、差止め請求を経ずに使用禁止請求をすることができる場合があると説明されています。