マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問8

管理費等の長期滞納が発生しており、管理組合が頭を抱えている状況です。

解決に向かうように、マンション管理士として適切なアドバイスが求められます。

誤っているものは、二つです。

誤っている記述は、ウとエです。

この問題は、管理費等を滞納した区分所有者に対して、管理組合側がどのような請求や手続をとれるかを問う問題です。ポイントは、滞納管理費は新しい所有者にも請求できること、管理費等には区分所有法上の先取特権があること、そして区分所有権等の競売請求は最後の手段として認められることです。

本問は、「管理組合の運営に重大な支障が生じ」るほどの管理費等の滞納に対して、管理組合が採り得る手段について建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)の既定の知識を問う問題です。

個数問題なのですべての肢の正誤を判断できないと解答できません。
その点で難しい問題ですが、法律的な価値判断という観点からみると割と常識的に判断できる肢もあります。

問題文中重要な設定は、「管理組合の運営に重大な支障が生じている」です。

選択肢に競売請求の訴えの話があるのでこの設定は必須です。

区分所有法第59条「第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」

数か月程度の滞納だとまだ「重大な支障が生じてい」ないこともありますから、その場合は、採れる手段が変わります。

なお、余談ですが、管理費等の債権は5年で時効にかかります。
あまり放置し過ぎるのはよろしくありません。

アは「誤っているもの」ではありません。

これは、知らないとお話にならないくらい基本中の基本の知識です。
管理費等を滞納している区分所有者が滞納に係る区分所有建物を第三者に譲渡した場合、譲渡人と譲受人はともに(連帯してということです)滞納管理費等の支払義務を負います。

区分所有法第8条「前条第1項に規定する債権は、債務者たる区分所有者の特定承継人に対しても行うことができる。」

同法第7条第1項「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、(以下略)」

区分所有法第8条はマンション管理に携わる者は知っていなければならない必須知識です。

ちなみに、両者の支払債務は法律的には不真正連帯債務です。
本来なら全額について譲渡人が負担すべきものなので、譲渡契約に特約があるなどの事情がなければ、譲受人(特定承継人)が弁済した場合には全額について譲渡人に求償できると解するべきでしょう。

なおこれは、民法第254条と同趣旨の規定です。

民法第254条「共有者の一人が共有物について他の共有者に対して有する債権は、その特定承継人に対しても行使することができる。」

イは「誤っているもの」ではありません。

区分所有法第6条第1項の義務違反者の有する区分所有権及び敷地利用権について競売請求の訴えを提起する決議をする場合、決議に先立って当該義務違反者に対して弁明の機会を与える必要があります。

区分所有法第59条「第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。
2　第57条第3項の規定は前項の訴えの提起に、前条第2項及び第3項の規定は前項の決議に準用する。
(第3項以下略）」

同法第58条第3項「第1項の決議をするには、あらかじめ、当該区分所有者に対し、弁明する機会を与えなければならない。」

弁明の機会を与えるのは、最後通牒という意味もありますが、競売請求というのはともすれば相手の住む家を取り上げてしまうような事態になりますから、やはり適正な手続きを履践すべきだということです。
相手の言い分を全く聞かずに一方的に数で押し切るというのは、逸(はや)りすぎということです。

ウは「誤っているもの」です。

前段は正しいです。
滞納管理費等を担保するために、区分所有者が建物に備え付けた動産に対して先取特権が発生します。
しかし、後段が誤りです。
当該先取特権の順位は共益費用の先取特権とみなされ(*)ます。

区分所有法第7条「区分所有者は、共用部分、建物の敷地若しくは共用部分以外の建物の附属施設につき他の区分所有者に対して有する債権又は規約若しくは集会の決議に基づき他の区分所有者に対して有する債権について、債務者の区分所有権（共用部分に関する権利及び敷地利用権を含む。）及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。管理者又は管理組合法人がその職務又は業務を行うにつき区分所有者に対して有する債権についても、同様とする。
２　前項の先取特権は、優先権の順位及び効力については、共益費用の先取特権とみなす。
(第3項略)」

そもそも「動産」保存の先取特権と同順位になるというのは意味不明です。
ですが、知らないと自信をもって判断するのは難しいかと思います。

(*)みなすとは、法律上の擬制を意味します。
すなわち、そのものではないか又はその者かどうか不明な場合に、法律上はそのものであるということに決めてしまって、そのものでないという反証をもって覆すことができないという意味です。
「みなす」ためには、反証ができないという強力な効果を有するので、法令上の根拠が必要です。
法令上の根拠があるが故の「法律上の」擬制なのです。
よく、安易に「みなす」と使っている例がありますが、法律論でないなら構いませんが、法律論で法令の根拠なしに「みなす」のはお話にならないくらいの間違いです。
「みなす」は民法の講義の最初の方で出てくるので「みなす」を正しく使っていないだけで法律は素人と一発で判ります。
ちなみに、反証によって覆すことができるのは「推定」です。
法律上の推定は条文に「推定する」とあるものであり、事実上の推定は、法令上の根拠はないが経験則に照らして推定するのが合理的な場合です。
推定は反証で覆せるので、法令上の根拠がない事実上の推定というものも認められています。

エは「誤っているもの」です。

管理費等の支払い義務違反者に対して、先取特権の行使によって滞納管理費を回収できるならば、競売請求は認められません。

競売請求は、「他の方法によつてはそのその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるとき」にしか認められません。

区分所有法第59条第1項「第57条第1項に規定する場合において、第6条第1項に規定する行為による区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によつてはその障害を除去して共用部分の利用の確保その他の区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、集会の決議に基づき、訴えをもつて、当該行為に係る区分所有者の区分所有権及び敷地利用権の競売を請求することができる。」

他の肢の解説でも述べていますが、競売請求というのは、区分所有者からその所有に係る区分所有建物を取り上げてしまうので、もしそこに住んでいるとしたら家を失うということにすらなります。
他人の財産に対する侵害としてはかなり程度が高い話なので、行使は抑制的であるべきです。
ですから、できるだけやらずに済ませる方が良いので、他の方法で解決できるならそれを優先するという二次的な解決策なのです。

以上、「誤っているもの」はウエの2つです。