マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問10

誤。"建替え"決議を会議の目的とする集会を招集するときは、当該集会の会日より少なくとも2月前に招集通知を発しなければなりません（区分所有法62条）。

「建物の価格の2分の1を超える部分が滅失」するほどの大損害が発生しているのに、2ヶ月も待たされるようでは困りますので、通常の集会と同じく"1週間前"の招集通知となります（区分所有法35条）。

誤。「復旧決議の日から」起算して買取請求ができなくなるわけではありません。

買取請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告された決議賛成者以外の区分所有者は、催告されてから4月以上で定められた期間を経過したときは、決議賛成者又は買取指定者に対して、自己の建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができなくなります（区分所有法61条13項）。

正。大規模滅失の復旧決議賛成者全員による合意で買取指定者が指定されているため、買取指定者が代金を支払わない場合には、決議賛成者にも責任が及ぶことがあります。

買取指定者に…

(1)資力があること

(2)執行が容易であること

本肢では、決議賛成者は責任を免れることができず、選択肢の内容は正しいと言えます。

誤。各区分所有者が、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができるのは、建物の一部が滅失した日から6月以内に、復旧決議、建替え決議、建物更新決議、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議又は取壊し決議等がなされなかったときです（区分所有法61条14項）。

これは誤った記述です。

復旧決議の集会について、招集通知を少なくとも2月前に出さなければならないわけではありません。

区分所有法では、集会の招集通知は、原則として会日より少なくとも1週間前に発するものとされています。現行法では、会議の目的だけでなく、議案の要領も示す必要があります。

「2月前」という決まりは、主に建替え決議を目的とする集会で問題になるものです。復旧決議についての説明としては正しくありません。

これは誤った記述です。

復旧決議に賛成しなかった区分所有者は、決議賛成者や買取指定者に対して、自分の建物と敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できる場合があります。

ただし、請求できなくなる基準は、単に「復旧決議の日から4月を経過したとき」ではありません。

復旧決議をした集会の招集者や買取指定者は、決議に賛成しなかった区分所有者に対し、4月以上の期間を定めて、買取請求をするかどうかを答えるよう催告できます。

つまり、重要なのは【復旧決議の日から4月】ではなく、【催告で定められた4月以上の期間】です。

そのため、この記述は誤りです。

これは正しい記述です。

復旧決議に賛成しなかった区分所有者が買取請求をした場合、買取指定者が指定されていれば、その買取指定者が買い取る立場になります。

しかし、買取指定者が買取代金を支払わないと、買取請求をした区分所有者が困ってしまいます。

そこで区分所有法では、買取指定者が代金を支払わない場合、原則として、買取指定者となった者を除く決議賛成者が、連帯して支払責任を負うとされています。

ただし、決議賛成者が、買取指定者には資力があり、強制執行も容易であることを証明できた場合は、連帯責任を負いません。

したがって、この記述は正しいです。

これは誤った記述です。

建物の一部が滅失した場合に、一定期間たっても復旧や建替えなどの方針が決まらないと、区分所有者は不安定な立場に置かれます。

そのため、一定期間内に決議がされなかった場合には、各区分所有者が、他の区分所有者に対して、自己の建物及び敷地に関する権利を時価で買い取るよう請求できる制度があります。

しかし、この記述の【2年】という部分が誤りです。

正しくは、建物の一部が滅失した日から【6月】以内に、復旧決議、建替え決議、建物更新決議、建物敷地売却決議、建物取壊し敷地売却決議又は取壊し決議等がされなかった場合です。

そのため、この記述は誤りです。

「正しいもの」ではありません。

集会の招集通知は、原則として会日の少なくとも1週間前に発する必要があります。
そして、大規模滅失の場合の復旧決議を目的とする場合も原則通り1週間前に発すれば足ります。

区分所有法第35条第1項「集会の招集の通知は、会日より少なくとも1週間前に、会議の目的たる事項及び議案の要領を示して、各区分所有者（議決権を有しないものを除く。）に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。」

招集期間の特例として、建替え、(滅失時の)再建を議題とする集会の招集については、2か月前になります。

同法第62条第6項「建替え決議を会議の目的とする集会を招集するときは、第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該集会の会日より少なくとも2月前に発しなければならない。ただし、この期間は、規約で伸長することができる。

同法第75条第4項「再建決議を会議の目的とする敷地共有者等集会を招集するときは、第73条において準用する第35条第1項の通知は、同項の規定にかかわらず、当該敷地共有者等集会の会日より少なくとも2月前に発しなければならない。ただし、この期間は、第73条において準用する第30条第1項の規約で伸長することができる。」

これ以外に団地内の建物の建替え又は再建の承認決議も2か月前になります。
 

建替え又は再建は新しい建物を建てるのですから従前の建物とは別のものになります。その是非を判断するのには十分な熟慮期間が必要だという趣旨です。
大規模滅失の復旧決議は建物を建て直すわけではなくあくまでも元に戻すだけなので、復旧後の建物は従前の建物と基本的に同じです。
ですからそれほど判断に時間が掛かるわけでもないということです。

なお、集会の招集期間は、同法第35条第1項ただし書の「規約で伸長することができる」を受けて標準管理規約では2週間となっていることもついでに憶えておきましょう。
1週間では少し短かろうという配慮です。

標準管理規約(単棟型)第43条第1項「総会を招集するには、少なくとも会議を開く日の2週間前（会議の目的がマンション再生等に係る決議であるときは2か月前）までに、会議の日時、場所（WEB会議システム等を用いて会議を開催するときは、その開催方法）、目的及び議案の要領を示して、組合員に通知を発しなければならない。」

建替え決議等に関しても同様に、ただし書により規約で期間を伸ばすことができることもついでに憶えておきましょう。
もっともこちらについては、標準管理規約でも2か月のままです。

集会(総会)の招集通知の期間は、

①区分所有法では1週間が原則で、
②標準管理規約では2週間に伸ばしてある。
③建替えと再建については(団地における承認決議も含めて)区分所有法では2か月が原則。
④標準管理規約も同様2か月のままだが、建替えに加えて、建物の更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊し(まとめて「マンション再生等」)も2か月に伸ばしてある。なお、再建については規定がないので区分所有法の原則通り。
となっています。

大雑把に言えば、区分所有法の1週間、標準管理規約の2週間、マンションの再生に絡む2か月の3種類です。

※標準管理規約の「マンション再生等」とマンションの再生等の円滑化に関する法律の「マンションの再生等」は範囲が違います。

「正しいもの」ではありません。

決議の日から4か月ではなく、大規模滅失の復旧決議に賛成"しなかった"区分所有者に対して買取請求権の行使をするかどうかを確答するように催告した日から4か月です。

区分所有法第61条第11項「第五項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者。次項において同じ。）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、4月以上の期間を定めて、第7項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。」

建物及び敷地に関する権利の買取請求権の大雑把な流れは、

①集会において大規模滅失の復旧決議が可決される(決議要件は区分所有法第61条第5項)。
②決議の日から2週間を経過すると、決議に賛成しなかった区分所有者は賛成した区分所有者に買取請求ができる（同条第7項前段)。
③買取請求を受けた区分所有者は、請求を受けた日から2か月以内に、決議に賛成した他の区分所有者に対して床面積割合に応じて買取請求をすることができる(同条第7項後段)。
④決議の日から2週間以内に、決議に賛成した区分所有者全員の合意により買い取りをできる者を指定し、かつ、賛成しなかった区分所有者に対してその旨を書面で通知すると、買取請求権の行使の相手方は当該買取指定者のみになる(同条第8項)。
⑤復旧決議を議題とする集会を招集した者又は④で定めた買取権者は、決議に賛成しなかった区分所有者に対して4か月以上の期間を定めて、買取請求権を行使するかどうかを確答するように催告できる(同条第11項)。
⑥⑤の期間中に行使することを確答しないと買取請求権は行使できなくなる(同条第13項)。

です。

②と④は表裏です。

復旧決議から2週間以内は決議賛成者は買取権者を決めて不賛成者に通知することができます。

その期間内は、決議不賛成者は他の賛成者に対して買取請求するのを待ちなさいということです。

なお、建物の大規模滅失から6か月以内に、その対処を決める決議がない場合、各区分所有者は他の区分所有者に対して買取請求権を行使できます(同条第14項)。

区分所有法第61条「(第1項ないし第4項略)
5　第1項本文に規定する場合を除いて、建物の一部が滅失したときは、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の3分の2以上の多数で、滅失した共用部分を復旧する旨の決議をすることができる。
(第6項略)
7　第5項の決議があつた場合において、その決議の日から2週間を経過したときは、次項の場合を除き、その決議に賛成した区分所有者（その承継人を含む。以下この条において「決議賛成者」という。）以外の区分所有者は、決議賛成者の全部又は一部に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。この場合において、その請求を受けた決議賛成者は、その請求の日から2月以内に、他の決議賛成者の全部又は一部に対し、決議賛成者以外の区分所有者を除いて算定した第14条に定める割合に応じて当該建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
8　第5項の決議の日から2週間以内に、決議賛成者がその全員の合意により建物及びその敷地に関する権利を買い取ることができる者を指定し、かつ、その指定された者（以下この条において「買取指定者」という。）がその旨を決議賛成者以外の区分所有者に対して書面で通知したときは、その通知を受けた区分所有者は、買取指定者に対してのみ、前項前段に規定する請求をすることができる。
(第9項及び第10項略)
11　第五項の集会を招集した者（買取指定者の指定がされているときは、当該買取指定者。次項において同じ。）は、決議賛成者以外の区分所有者に対し、四月以上の期間を定めて、第七項前段に規定する請求をするか否かを確答すべき旨を書面で催告することができる。
(第12項略)
13　第11項に規定する催告を受けた区分所有者は、同項の規定により定められた期間を経過したときは、第7項前段に規定する請求をすることができない。
14　第5項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から6月以内に同項、次条第1項、第64条の5第1項、第64条の6第1項、第64条の7第1項、第64条の8第1項、第70条第1項、第71条第1項又は第84条第1項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
(第15項略)」

「正しいもの」です。よってこの肢が正解です。

区分所有法第61条第8項により指定された買取指定者が買取代金に係る債務不履行となった場合、買取指定者以外の決議賛成者は連帯してその債務の肩代わりをする必要があります。

この債務の肩代わりを免れるには、買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明する必要があります。

区分所有法第61条第10項「買取指定者が第7項前段に規定する請求に基づく売買の代金に係る債務の全部又は一部の弁済をしないときは、決議賛成者（買取指定者となつたものを除く。以下この項及び第15項において同じ。）は、連帯してその債務の全部又は一部の弁済の責めに任ずる。ただし、決議賛成者が買取指定者に資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、この限りでない。」

この規定は民法の通常保証における検索の抗弁と同じです。

民法第453条「債権者が前条の規定に従い主たる債務者に催告をした後であっても、保証人が主たる債務者に弁済をする資力があり、かつ、執行が容易であることを証明したときは、債権者は、まず主たる債務者の財産について執行をしなければならない。」

買取指定者以外の決議賛成者は、買取指定者の負う債務の保証人のようなものであり、決議賛成者に請求が来たら買取指定者から容易に金が取れるということを示せば支払いを拒否できるということです。

なお、決議賛成者同士は「連帯して」なので検索の抗弁は使えません。
ある決議賛成者が請求を受けたときに、他の金が取れる決議賛成者のところに行ってくれとは言えないということです。

「正しいもの」ではありません。

2年ではなく6か月です。

区分所有法第61条14項「第5項に規定する場合において、建物の一部が滅失した日から6月以内に同項【復旧決議。筆者註】、次条第1項【建替え決議。筆者註】、第64条の5第1項【建物更新決議。筆者註】、第64条の6第1項【建物敷地売却決議。筆者註】、第64条の7第1項【建物取壊し敷地売却決議。筆者註】、第64条の8第1項【取壊し決議。筆者註】、第70条第1項、第71条第1項又は第84条第1項の決議がないときは、各区分所有者は、他の区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。」

2年は長すぎます。
区分所有建物の多くは住居であり、そんなに待っていられません。

なお、本問出題当時は、大規模滅失の対応策は復旧決議又は建替え決議だけしかありませんでしたが、2026年(令和8年)4月1日施行の改正区分所有法では、更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却、取壊しの4つが加わり、団地でない場合には6つの対応策が採れるようになりました（団地には特有の決議があります)。