マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問7

正。理事は、規約又は集会の決議によって禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができます（区分所有法49条の3）。

よって、本肢のような規約を定めることもできます。

なお、以下の規定と区別して覚えておきましょう。

【標準管理規約53条コメント】

「理事に事故があり、理事会に出席できない場合は、その配偶者又は一親等の親族（理事が、組合員である法人の職務命令により理事となった者である場合は、法人が推挙する者）に限り、代理出席を認める」旨を定める規約の規定は有効である（以下略）。

正。以下の各規定は区別して覚えておきましょう。

【区分所有法】

26条: 管理者は、その職務に関し、区分所有者を代理する。

47条: 管理組合法人は、その事務に関し、区分所有者を代理する。

49条:理事は、管理組合法人を代表する。

誤。理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができません（区分所有法49条の2）。

正。法人の有無を問わず、本肢の内容は収益事業の不動産貸付業に該当し、普通法人並みに法人税が課されます。

この記述は正しいです。

理事会は、本来は理事本人が出席するのが基本です。しかし、判例では、管理組合法人の規約で、理事が出席できないときに、配偶者や一親等の親族に限って代理出席を認めることは違法ではないと判断されています。

この選択肢は「配偶者に限って」としており、代理出席できる人をかなり限定しています。だれでも代理出席できるわけではなく、一定の身近な人に限っているため、理事会の運営を大きく乱すものとは考えにくいです。

そのため、この助言は適切です。

この記述は正しいです。

管理組合法人では、理事が法人を代表します。理事が複数いる場合、規約や集会決議などで別の定めをしていなければ、それぞれの理事が管理組合法人を代表できます。

たとえば、理事が3人いる場合に、規約で「代表理事は1人だけ」と決めていなければ、原則として各理事が代表権を持つということです。

そのため、この助言は適切です。

この記述は誤りです。

前半の「理事の代理権を制限できる」という部分は、考え方としては間違いではありません。たとえば、代表理事を定めたり、共同代表にしたりすることはできます。

しかし、問題は後半です。区分所有法では、理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗できないとされています。

善意の第三者とは、その制限を知らずに取引した相手のことです。

たとえば、管理組合法人の内部では「この理事は一定額以上の契約をしてはいけない」と決めていたとしても、その制限を知らない相手には、原則として「その理事には権限がなかった」と主張できません。

また、この選択肢は「登記していれば対抗できる」としていますが、理事の代理権制限について、そのように扱う規定はありません。

そのため、この助言は誤りです。

この記述は正しいです。

マンションの屋上を携帯電話会社などに貸して、アンテナの設置料を受け取る場合、その収入は単なる管理費収入とは違います。外部の会社に場所を貸して収入を得ているため、法人税法上の収益事業にあたります。

国税庁も、マンション管理組合が携帯電話基地局の設置場所を貸し付けた場合、その収入は収益事業である不動産貸付業に該当するとしています。

管理組合法人は公益法人等とみなされますが、収益事業から生じた所得については課税対象になります。また、法人税率などは普通法人と同様に扱われると説明されています。

そのため、この助言は適切です。

「誤っているもの」ではありません。

まず一般論として、理事は「特定の行為」について代理を誰かに委任することができます。
規約又は集会の決議による禁止という例外に当たらない限り委任できるのですから、この区分所有法の原則に則した「配偶者に限り理事の職務代行者として理事会に出席できる」という規定を規約に置くことは可能です。

区分所有法第49条の2「理事は、規約又は集会の決議によつて禁止されていないときに限り、特定の行為の代理を他人に委任することができる。」

もっとも、理事は、その個人に対する信頼を根拠として集会で選任されているので、あまり広範に委任を認めるのは妥当とは言い難い面があります。
本条の趣旨は、直接的には包括委任の禁止であり、個別の委任については自治規範である規約に委ねるものです。
しかし、少なくとも理事会への出席と議決参加については、標準管理規のコメントにおいてもあくまでも本人の理事会出席が本筋ということを前提にして、理事の負担軽減のために理事会出席の職務代行者を選ぶことについては規約の明文規定で区分所有法の「他人」を限定することを求めています。

標準管理規約(単棟型)コメント第53条関係 
「①理事は、総会で選任され、組合員のため、誠実にその職務を遂行するものとされている。このため、原則として理事会には本人が出席して、議論に参加し、議決権を行使することが求められる。
②一方で、理事の負担感を軽減する観点から、理事が職務代行者を定め、理事本人が理事会に出席できない場合において、その職務代行者に理事会への出席（議決権の行使を含む。以下同じ。）を委ねることを認めることも考えられる。この場合、職務代行者の出席を認める旨及び職務代行者として選任可能な者の範囲を規約の明文の規定で定めることが必要である。
また、あらかじめ、職務代行者に定める者を理事に選任される総会又は理事に選任された後の最初の理事会で承認を得ることで、職務代行者も含めた形で信任を得ることが望ましい。 
(以下略)」

なお、「選任可能な者の範囲を規約の明文の規定で定めることが必要」とありますが、法令上、「必要」とする直接的な明文の根拠はありません。

区分所有法第49条2は裁判例結果詳細 | 最高裁判所を受けて旧民法第55条の規定を区分所有法に自足的に規定したものです。
そして本件判例において
「本件条項は、理事会への出席のみならず、理事会での議決権の行使の代理を許すことを定めたものと解されるが、理事に事故がある場合に限定して、被選任者の範囲を理事の配偶者又は一親等の親族に限って、当該理事の選任に基づいて、理事会への代理出席を認めるものであるから、この条項が管理組合の理事への信任関係を害するものということはできない。」
としていることから、規約において職務代行者を無制限に認めることは信任関係を害するものとしてできない可能性があります。
この点に留意する趣旨でコメントには「必要」と書いてあるのだと思います。

「誤っているもの」ではありません。

管理組合法人の理事は、各自独立して代表権を有するのが原則です。

区分所有法第49条第4項「理事が数人あるときは、各自管理組合法人を代表する。」

なお、例外は、
①代表理事のみが代表権を有する代表理事の規約又は集会の定め
②複数の理事が共同で代表権を行使する共同代表の規約又は集会の定め
です。

本問では「別段の定めがない」のでこの例外には当たりません。

同条第5項「前項の規定は、規約若しくは集会の決議によつて、管理組合法人を代表すべき理事を定め、若しくは数人の理事が共同して管理組合法人を代表すべきことを定め、又は規約の定めに基づき理事の互選によつて管理組合法人を代表すべき理事を定めることを妨げない。」

①規約の定め又は集会の決議により、代表理事を定めること及び共同代表の定めを置くことができます。
②規約の定めによってのみ、理事の互選により代表理事を定めることができます。

ところで管理組合法人の登記事項の一つに「代表権を有する者の氏名住所資格」があります。
これはつまり、代表理事を定めなければ全理事が代表権を有するので全理事の住所等が登記事項になります。
代表理事を定めた場合、代表理事のみが代表権を有するのですから代表理事のみの氏名等が登記事項となります。
代表権を有しない他の理事(ヒラの理事ですね)の住所氏名は登記事項になりません。
また、共同代表の定めも同様に登記事項です。

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

理事の代理権について制限を加えることはできますが、その制限について知らない第三者(管理組合法人と理事が当事者であり、それ以外の者が第三者(*)です)に対抗することができません。
これは、登記の有無とは関係がありません。

区分所有法第49条の2「理事の代理権に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。」

理事の代表権についていちいち調べる必要があったら煩雑過ぎて迅速な取引に支障が出ます。
取引の相手方の負担を増やすだけということです。
迅速な取引と取引安全を優先して、例外事情を知らないことは仕方がないということです。

会社法などにも似たような規定があります。
代表取締役の代表権に加えた制限は善意の第三者に対抗できません。

会社法第349条「(第1項ないし第3項略)
4　代表取締役は、株式会社の業務に関する一切の裁判上又は裁判外の行為をする権限を有する。
5　前項の権限に加えた制限は、善意の第三者に対抗することができない。」

(*)第三者というのは、民法第177条に関する判例にもある通り「正当な利益を有する」などとという限定が付くことがあります。
本条も同様かは断定できませんが、仮に訴訟になって必要とあれば、判決はそのような限定をつけると思います。

「誤っているもの」ではありません。

マンションの管理組合法人の収入については、それが収益事業である限り法人税等の課税対象となります。

区分所有法第47条第13項前段「管理組合法人は、法人税法(略)その他法人税に関する法令の規定の適用については、同法第2条第6号に規定する公益法人等とみなす。」

法人税法第4条第1項「内国法人は、この法律により、法人税を納める義務がある。ただし、公益法人等又は人格のない社団等については、収益事業を行う場合(略)に限る。」

法人税法第6条「内国法人である公益法人等又は人格のない社団等の各事業年度の所得のうち収益事業から生じた所得以外の所得については、前条の規定にかかわらず、各事業年度の所得に対する法人税を課さない。」

なお、本問は、管理組合の法人化を検討しているという設定ですが、条文に「人格のない社団等」と書いてある通り、管理組合が法人であってもなくても収益事業に法人税を課されるのは同じです。

本年度の第35問でも税法(消費税)についての出題があります。
管理組合の課税関係は、きちんと整理しておきましょう。
出題されるのは、概ね法人税(国税)と消費税といわゆる法人地方税です。
所得税は銀行などの受取利息にかかるくらいですから滅多に出題はないと思いますが、受取利息の所得税分離課税は常識レベルの話なのでついでに憶えておきましょう。