マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問5

正しいです。

区分所有法第三十一条一項により、『規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によってする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。』とあります。

この『使用料を増額すること』が『専用使用権者に特別の影響を及ぼすべきとき』と判断されれば専用利用権者も承諾を得ることが必要になります。

正しいです。

区分所有法第三十一条一項の『規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。』の『特別な影響を及ぼすとき』とは、『規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が一部の区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうもの』という判例があります。

誤りです。

判例によると、『区分所有者が専用使用権を有するマンション駐車場の使用料を増額する規約の設定、変更等は、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者の権利に建物の区分所有等に関する法律三一条一項後段にいう「特別の影響」を及ぼすものではない』とあります。

正しいです。

判例によると、『マンション駐車場の専用使用権を有する区分所有者が、使用料を増額する集会決議の効力を争い、管理組合の主張する増額使用料の支払義務の不存在確認を求める訴訟を提起し、既に三回の口頭弁論期日が開かれていたにもかかわらず、管理組合が、専用使用権者に対して増額使用料を支払うように催告し、その支払に応じないことを理由として駐車場使用契約を解除する旨の意思表示をしたこと、管理組合の主張する使用料の増額が社会通念上相当なものであることが明白であるとはいい難いことなど判示の事情の下においては、管理組合による右駐車場使用契約の解除は効力を生じない。』とあり、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り許されません。

正。規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければなりません（区分所有法31条）。

正。たとえば、専用駐車場使用料を増額するための規約の変更が必要で合理的なルールなのか、それによって1階区分所有者が受ける不利益を比較し、我慢の限界を超えるようなことであれば「特別の影響を及ぼすべきとき」と言えます（最判平10.10.30）。

誤。たとえば、専用駐車場の修繕に多額の費用を要しているので使用料を増額する必要性と合理性が認められ、かつ、増額幅が世間の相場感に沿っていると認められる場合"であれば"、使用料の増額に関する規約の変更は1階区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすもの"にはなりません"（最判平10.10.30）。

正。仮にこの状況で専用使用権を失わせることが許されてしまうと、1階区分所有者が使用料増額について訴訟を提起するのをためらってしまうでしょう（最判平10.10.30）。

「誤っているもの」ではありません。

規約の変更による使用料の増額が一部の区分所有者である専用使用権者に「特別の影響」を及ぼすのであれば、その専用使用権者の承諾が必要です。

区分所有法第31条第1項「規約の設定、変更又は廃止は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項前段において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3以上の多数による決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。」

本肢はあくまでも「特別の影響を及ぼすべきとき」かどうかを論じる大前提となる条文の定めを問うものです。
個別の事案において「特別の影響を及ぼすべきとき」に当たるかどうかの話ではありません。
実際の事案ではその点が問題になります。

なお、本条は2026年(令和8年)4月1日施行の改正区分所有法において決議要件について改正がありましたが、本問の解答には影響がありません。
改正前は、単純に区分所有者の頭数と総議決権の3/4でしたが、改正により、議決権を有する区分所有者で総議決権の過半数を有する者が出席し、出席区分所有者の頭数と議決権の3/4以上の多数に変わりました。
定足数を設けることで決議要件を緩和したものです。

「誤っているもの」ではありません。

前置きで説明した判例の結論①の通りです。
「特別の影響を及ぼす」とは、単に一部の区分所有者だけが何らかの不利益を受けるということではなく、その受ける不利益が受忍限度を超える、すなわち、規約の設定、変更又は廃止の必要性及び合理性と一部の区分所有者が受ける不利益との比較考慮によって決まります。

最判平成10年10月30日「「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。」

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

前置きで述べた判例の②にある基準では、一部の区分所有者が受ける不利益が受忍限度を超えるかどうか、すなわち、規約の設定等の必要性及び合理性と一部の区分所有者が受ける不利益との比較考量によると言っています。
そして本件駐車場の専用使用権の使用料の増額にあてはめて、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額が社会通念上相当な額であれば「特別の影響」を及ぼすものではないとしています。

最判平成10年10月30日「「特別の影響を及ぼすべきとき」とは、規約の設定、変更等の必要性及び合理性とこれによって一部の区分所有者が受ける不利益とを比較衡量し、当該区分所有関係の実態に照らして、その不利益が区分所有者の受忍すべき限度を超えると認められる場合をいうものと解される。これを使用料の増額についていえば、使用料の増額は一般的に専用使用権に不利益を及ぼすものであるが、増額の必要性及び合理性が認められ、かつ、増額された使用料が当該区分所有関係において社会通念上相当な額であると認められる場合には、専用使用権者は使用料の増額を受忍すべきであり、使用料の増額に関する規約の設定、変更等は専用使用権者の権利に「特別の影響」を及ぼすものではない」

「誤っているもの」ではありません。

これは半分常識的判断の問題です。
使用料の増額が認められるかどうかを争っていて、しかも、「特別の影響を及ぼすべきとき」かどうかを明確に判断できるわけでもないような場合に、一方的に駐車場契約を解除できると考えるのは横暴すぎます。

最判平成10年10月30日「「特別の影響」の有無、殊に、増額された使用料が社会通念上相当なものか否かは、裁判所の最終的な判断を待たなければ明らかにならない場合が少なくない。したがって、専用使用権者が訴訟において使用料増額の効力を争っているような場合には、裁判所の判断を待つことなく、専用使用権者が増額された使用料の支払に応じないことを理由に駐車場使用契約を解除し、その専用使用権を失わせることは、契約の解除を相当とするに足りる特段の事情がない限り、許されない」

明らかに専用使用権者がごねているだけならまだしも、使用料の増額が必ずしも社会通念上相当かどうかが明白でない(本件については、第一審と控訴審で判断が分かれたくらいです)場合おいて、一方的な解除は認められないというのは極めて常識に沿った結論でしょう。