マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問3

誤。敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利（賃借権も含む）である場合には、区分所有者は…

原則:専有部分と敷地利用権を分離処分できない。
例外:規約に別段の定めがあれば分離処分できる。
（区分所有法22条）

しかし、リード文によれば、「規約には、専有部分と専有部分に係る敷地利用権の分離処分の可否に関する定めは設けられていない」ので、Xの承諾に関係なく、原則通り分離処分はできません。

誤。たとえば、分譲マンションのオーナーであるAが自室を売却することを想像すれば、わざわざご近所のBCの同意を得る必要なんてないことが分かります。
なお、本肢は以下の規定を入れ替えたものと思われるため、区別して覚える必要があります。

自己の持分の処分:単独でできる
共有物全体の処分:共有者全員の同意が必要
（民法251,252条）

誤。仮に専有部分を「譲渡」すると、敷地利用権を譲渡又は転貸したことになりますが、専有部分を「賃貸」したとしても、敷地利用権を譲渡・転貸したことにはなりません。

正。賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができません（民法605条の2）。

誤りです。

区分所有法第二十二条一項により、『敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。』とあります。今回の設問に『規約に別段の定めがある』とは無いので分離して処分することは出来ません。

誤りです。

Aが専有部分を専有部分に係る敷地利用権とともに第三者に譲渡することができ、その譲渡を行う時に他の共有者の同意を得る必要はありません。

区分所有法第二十二条一項により、『敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。』とあります。

Aが専有部分をDに賃貸した場合は賃借人は賃借している建物を使用することができ、転貸したことにはなりません。

正しいです。

民法六百五条の二の三項により『賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。』とあり、当該敷地の所有権の移転の登記をしなければ、Yは賃貸人の地位をAらに対抗することが出来ません。

「正しいもの」ではありません。

区分所有法では、専有部分とその敷地利用権の分離処分は原則としてできません。
そして例外として処分可能なのは、規約に分離処分を認める定めがある場合に限ります。
しかし、本問では規約の定めはないので、原則通り、分離処分はできません。

区分所有法第22条第1項「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。ただし、規約に別段の定めがあるときは、この限りでない。」

この分離処分の禁止の趣旨は、専有部分は敷地利用権の存在を前提にしているところ、二つの権利が異なる主体に分属すると権利関係が複雑になるのでそれを防ぐためです。
また、区分所有者の集会による規約の定めというのは、区分所有者にしか効力が及びません。
すると、敷地利用権が区分所有者以外に帰属した場合、敷地利用権を有する者に規約の効力が及ばないことになります。
逆に区分所有権を有しない敷地利用権を有する者は、集会での議決権がありません。
このような不都合をできるだけ回避するために、区分所有建物とその敷地利用権の分離処分を禁止しているのです。
つまり、区分所有建物とその敷地利用権の分離処分の禁止は、区分所有建物及び土地利用権を取得する者の便宜のための規定です。

この専有部分と敷地利用権は原則として一蓮托生だということは絶対に憶えておかなければなりません。
規約で定めれば分離処分が可能ですが、普通はありませんし、ないという前提の出題が通常です。

なお、「処分」とは意思表示による権利移転、つまり法律行為のことであり、時効取得などは意思表示を要しない(法律的には「事件」と言います)ので、「処分」には含みません。
例えば相続は事件ですが、基本的に相続人に包括的に権利義務が帰属するので相続開始時点では、区分所有建物と敷地利用権の分属ということは起こり得ません。
しかし、遺産分割は意思表示を内容とする法律行為ですから、遺産分割は「処分」であり、区分所有建物の所有権と敷地利用権を別々の相続人に承継させることはできません。

ところで、少々余談を。
敷地権、敷地利用権、土地利用権、(土地)賃借権、(土地)使用借権、地上権、(土地)所有権
この違いが判りますか？

所有権は実体的な権利であり、目的物(今話をしているのは土地です)に対する絶対的排他的支配権で、法令の範囲内で目的物を自由に使用収益処分することができる権利です。

地上権も実体的な権利であり、目的土地を使用する用益権です。有償無償を問いませんが、他の用益権である賃借権、使用借権との違いは、物権か債権かです。

(土地)賃借権も実体的な権利であり、賃貸借契約に基づいて土地を所有者から借りて賃料を支払い、契約の内容に従って使用する用益権です。
つまり、土地の使用収益ができる権利です。

(土地)使用借権も実体的な権利であり、使用貸借契約に基づいて土地を使用する用益権です。無償である点が賃借権との違いです。

地上権は土地を利用するため(工作物又は竹木の所有に限ります)の権利という意味では賃借権、使用借権と同じですが、物権であるという点が違います。
物権であるがゆえに、債権である賃借検討とは異なり、譲渡、貸借に土地所有者の承諾が不要という特徴があります。

土地利用権も実体的な権利ですが、これは、所有権、地上権、賃借権、使用借権など土地を利用する権原(*)となる個別の権利の総称です。

(*)権原とは、簡単に言えば法律上の正当化の根拠となる権利のことです。
土地を利用する権原とは土地を利用することを法律上正当化する権利という意味です。

敷地利用権も実体的な権利です。
土地利用権の利用目的が建物所有の場合を言います。
敷地とは建物の所在する土地のことです。

敷地権だけは実体的な権利ではありません。
これは、不動産登記法特有の概念です。
敷地権の登記をすると区分建物に関してした登記の効力が敷地にも及ぶという効果が発生します。
この区分建物の登記が土地にも効力を及ぼすという関係を生じさせる登記を「敷地権の登記」と言います。
「敷地権」単独で何かの概念というよりは「敷地権の登記」で一つの概念と思った方が良いです。
登記なしに「敷地権」が単独で存在することはないからです。
不動産登記関連の法令以外に敷地権という言葉は出てきません。
（ただし、弁護士であっても「敷地権の登記をした敷地利用権」の意味で敷地権と言っている場合はあります)。

「正しいもの」ではありません。

準共有する敷地利用権の譲渡に他の準共有者の同意は不要です。
そのような規定はありません。

これは常識で判ると思います
一般論として共有持分の譲渡は他の共有者の同意は不要です。
区分所有建物特有の話としては、敷地利用権は原則として区分所有建物と一緒に処分しなければなりません。
すると、敷地利用権の移転に他の(準)共有者の同意が必要だとすれば、単独で所有している区分所有建物の処分について、その建物に何らの権利を有しない他の(準)共有者の同意が原則として必要ということと同じになってしまいます。
しかし、処分にそんな制約のある建物は誰も買おうと思いません。
自由に譲渡できるから買い手も付くのです。

私有財産制の下では私有財産である権利の移転は原則自由であり、他人に干渉を受ける筋合いはありません。

もちろん、土地所有者の承諾は話が別です。
敷地利用権が賃借権である場合、賃借権の譲渡になるので土地所有者の承諾は必要です。
土地賃貸借契約の相手方が変わってしまうのですから、契約当事者の土地所有者を無視するわけにはいきません。
しかし、(準)共有に係る物又は権利について(準)共有者はその物又は権利の利用に関して相互に関係があるとしても、それはあくまでも事実上の関係に過ぎません。
(準)共有者同士の間には法律上は直接の利害関係があるわけではないので、持分の処分は他の(準)共有者の意向に関係なく自由に行うことができます。

もっとも、借地上の建物の譲渡に関して、当該土地の賃借権の譲渡について賃貸人である土地所有者が承諾をしない場合でも、承諾をしても土地所有者に特に不利益がないのであれば、借地借家法第19条第1項により裁判所が承諾に代わる許可をすることはできます。

「正しいもの」ではありません。

借地上の建物を他人に貸したとしても、当該敷地利用権を他人に貸したことにはなりません(大判昭和8年12月11日)。

建物所有者は、建物所有という目的のために土地を借りている状態に変わりはありません。
建物の借り手は、建物を使用するのに必要な限度で土地を利用しますが、これは間接的な効果であり、また、あくまでも建物の存在を前提とした使用が認められるに過ぎないことから、純粋な土地利用権の譲渡又は転貸とは性質が異なります。
そして、現行法制度では認めないと不都合(建物所有者が自己使用できない事情が生じたときに、賃貸することができなければ、無人のまま地代を払うか、契約を解除して建物を収去するかしなければならず、社会経済的にも、土地の借主の経済的にも不利益が大きい)という実質的な判断もあります。

他の肢の解説でも触れていますが、これが、建物の「譲渡」であれば話は違います。
建物の譲渡をすれば、建物所有のための土地利用権が必要になるのは、元の所有者ではなく新所有者になります。
判例でも、土地上の建物の所有権の移転により、当該土地の賃借権は従たる権利として移転するとしています。
これはつまり、敷地利用権が新所有者に移転しないと不法占拠になって建物を収去しなければならなくなるので、その社会経済上及び当事者の不利益を回避するための理屈です。
敷地利用権が必要なのは誰かということを前提として考慮しているわけです。

「正しいもの」です。よってこの肢が正解です。

賃貸借の目的物である不動産の譲渡により賃貸人の地位は譲受人に移転します。
この賃貸人の地位の移転を賃借人に対抗するには、目的不動産について所有権移転登記が必要です。

民法第605条の2「前条、借地借家法(略)第10条又は第31条その他の法令の規定による賃貸借の対抗要件を備えた場合において、その不動産が譲渡されたときは、その不動産の賃貸人たる地位は、その譲受人に移転する。
(第2項略)
3　第1項又は前項後段の規定による賃貸人たる地位の移転は、賃貸物である不動産について所有権の移転の登記をしなければ、賃借人に対抗することができない。
(第4項略)」