マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問2

各選択肢の中で、民法と区分所有法、法定共用部分と規約共用部分、共用部分の変更決議の要件など、似通った論点の違いを問うています。

なお、肢ア～エについてそれぞれ解説します。

この問題は『共用部分の共有関係』、『共用部分の使用』、『共用部分の持分の割合』、『共用部分の持分の処分』、『共用部分の変更』に関する問題です。

本問は、共用部分に関する建物の区分所有等に関する法律(以下、区分所有法)の基本的な条文知識を問う問題です。
共用部分は、権利関係としては共有関係にあるので民法の共有の規定とその特則としての区分所有法の規定を知っておく必要があります。

民法の共有の内容として、

①各共有者は持分割合に応じて「全体を」使用できる(民法第249条第1項)。
②持分割合を超過する使用をした共有者は、原則として、他の共有者に対してその利益を償還する義務がある(民法第249条第2項)。
③共有物の使用においては善管注意義務がある(民法第249条第3項)。
④持分割合が不明な場合、等しいと推定される(民法第250条)。
⑤共有物の変更(軽微なものを除く)には共有者「全員」の同意が必要(民法第251条第1項)。
⑥共有物の管理（管理者の選解任と軽微変更を含む）は持分価格の割合で過半数の同意が必要(民法第252条第1項)。
⑦共有物の管理が、共有者の合意に基づいて共有物を使用する共有者に特別の影響を及ぼすときは、その承諾が必要(民法第252条第3項)。
⑧共有物の管理の内容として賃借権等を設定する場合には期間制限がある。土地は5年（山林地の例外が10年）、建物は3年、動産は6ヶ月。(民法第252条第4項)
⑨保存行為は、各共有者ができる(民法第252条第5項)。
⑩共有物に関する負担は、持分割合に応じて各共有者が負担する(民法第253条第1項)。
⑪⑩の負担を1年を超えて履行しない共有者がいた場合、他の共有者は相当の賞金を払って持分を取得できる(民法第253条第2項)。
⑫共有者が他の共有者に対して債権を有する場合、「他の共有者」から持分を引き継いだ特定承継人にも履行を請求できる(民法第254条)。
⑬共有者持分を放棄したり、死亡して相続人がいない場合には、その持分は他の共有者にその持分の割合に応じて分割帰属する（民法第255条)。
⑭共有者は原則として自由に共有物の分割を請求できる。ただし、5年以内の不分割特約は有効で、さらに5年ごとに更新することもできる。(民法第256条)
⑮共有物の分割協議がまとまらなければ裁判で分割できる。分割方法には(1)現物分割(共有物を物理的に分割取得する)、(2)割取得する)代償分割(共有物を一部の共有者に取得させ、持分を失う共有者に対して償金を支払わせる)、(3)換価分割(共有物を売却して代金を持分割合で分ける)の3つがある。（民法第258条)
⑯共有物に相続財産が含まれる場合、遺産分割が原則になるので10年間は⑮の共有物分割はできない（民法第258条の2）。
⑰共有物を分割した場合、各共有者は他の共有者に対して売買と同じ担保責任を負う（民法第261条)。
⑱所在不明の共有者がいる場合、裁判で、その持分を他の共有者に分割帰属させることができる(民法第262条の2）。
⑲所在不明の共有者がいる場合、裁判で、それ以外の共有者全員の持分と共に共有物全体を第三者に譲渡することができる(民法第262条の3）。

くらいは憶えておきましょう。

また区分所有法の共用部分については、

①共用部分は、各共有者がその用い方に従って使用できる（区分所有法第13条。民法の①の特則。結果として民法の②の規定は適用されない)。
②共用部分の持分は、原則として専有部分の床面積(*)の割合によるが規約で別に定めることもできる(区分所有法第14条)。
(*)床面積は、（単なる仕切り壁以外の)壁を面積に含む壁芯計算ではなく壁を面積に含まない内法計算によります。壁は共用部分であって専有部分ではないので専有部分の床面積に算入するわけにはいかないのです。これは区分所有建物特有の規律です。
③共用部分は原則として専有部分と分離して処分することができない(区分所有法第15条)。
④一部共用部分の管理は、一部共用部分を共有する者が行うのが原則で、一部共用部分の共有者以外の区分所有者にも利害が関係する場合と規約で定めた場合には、区分所有者全員で管理する(区分所有法第16条)。
⑤共用部分の変更(軽微なものを除く)は、議決権を有する区分所有者の頭数及び議決権の過半数（規約で加重することができる)の出席する集会で、出席区分所有者の頭数及び議決権の3/4以上(過半数まで減軽することができる)の決議で決する(区分所有法第17条第1項。民法の⑤の特則)。
⑥⑤の変更が専有部分の使用に特別の影響を及ぼすときは、その専有部分の区分所有者の承諾が必要(区分所有法第17条第2項)。この場合の「特別の影響」については、受忍限度等を考慮した利益衡量により判断する。区分所有法第17条の判例ではないが最判平成10年10月30日(裁判例結果詳細 | 最高裁判所)参照。
⑦⑤の変更に際して、規約に定めがあれば一定の限度で⑤と同じ規律により集会の決議で専有部分の使用、変更等ができる。
⑧共用部分の工作物責任(民法第717条)を生じる恐れの除去又は高齢者、障害者等の移動又は施設利用のための変更については、3/4が2/3に減軽される(区分所有法第17条第5項)。
⑨共用部分の管理(軽微変更を含む)は、議決権を有する区分所有者で集会に出席したものの頭数及び議決権の過半数で決する(区分所有法第18条第1項本文及び第39条第1項)。
⑩共用部分の保存行為は、各区共有者ができる(区分所有法第18条第1項ただし書き)。
⑪⑨及び⑩は規約で変更できる（⑩については標準管理規約でも変更している。標準管理規約(単棟型)の場合、第21条第1項及び第3項）。
⑫管理についても、変更についての⑥及び⑦類似の規定がある(区分所有法第18条第3項ないし第5項)。
⑬共用部分の損害保険契約の締結は共用部分の管理に関する事項とみなす(*)(区分所有法第18条第6項)。
(*)みなすとは、法律上の擬制を意味し、本来はそうでないか又はそうであるかどうか不明だが法律上はそうであることにしてしまい、反証をもって覆すことを認めないという意味です。反証を認めないという強力な効果があるので条文の根拠が必要であり、それが故の「法律上の」擬制です。世間一般で安易に「みなす」と使っているのとは重みが違うので、法律論において法的根拠もなしに使用するのは素人です。
⑭共有者はその持分に応じて共用部分の負担と共用部分から生じる利益を受ける(区分所有法第19条。負担については民法の⑩と同趣旨。利益については、民法の①の特則)
⑮共用部分について管理所有という特殊な所有形態がある(区分所有法第20条及び第11条第2項)。

というところは憶えておきましょう。
なお、団地の共用部分にも準用され、又は、似たような規定があります(区分所有法第65条以下)。

以下、各肢の検討をします。

アは「正しいもの」ではありません。

共用部分の各共有者は、共用部分をその用法に従って使用することができます。
「持分に応じ」てではありません。

区分所有法第13条「各共有者は、共用部分をその用方に従つて使用することができる。」

この点は、民法の共有物の規定とは異なっています。
それを理解しているかどうかを試す出題です。

参考
民法第249条第1項「各共有者は、共有物の全部について、その持分に応じた使用をすることができる。」

また、負担と利益の収取について定める第19条の話ではありません。
うろ憶えだと引っ掛かるかもしれません。

区分所有法第19条「各共有者は、規約に別段の定めがない限りその持分に応じて、共用部分の負担に任じ、共用部分から生ずる利益を収取する。」

イは「正しいもの」です。

共用部分の物権変動については不動産物権変動の対抗要件について定める民法第177条の規定が適用されないので登記は対抗要件ではありません。

区分所有法第11条第3項「民法第177条の規定は、共用部分には適用しない。」

そもそも共用部分は専有部分と一体として物権変動が生じますから専有部分の登記によりその効力が共用部分にも及びます。

区分所有法第15条「共有者の持分は、その有する専有部分の処分に従う。

２　共有者は、この法律に別段の定めがある場合を除いて、その有する専有部分と分離して持分を処分することができない。」

少し補足説明をしておきましょう。

法定共用部分はそもそも登記ができませんから登記は対抗要件にはなり得ません。
なぜ法定共用部分が登記できないのかと言えば、建物の一部でしかなく独立した建物ではないからです。

一方、規約共用部分は逆に元々は独立した建物なので登記することができ、共用部分である旨の登記により初めて共用部分となります。
この規約で共用部分となったことについては共用部分である旨の登記が対抗要件になります。

区分所有法第4条第2項「第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。」

「第1条に規定する建物の部分」というのは要するに区分所有建物のことです。

同法第1条「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」

これはあくまでも規約で共用部分となったということについての対抗要件であり、物権変動の対抗要件ではありません。
 

そもそも、規約共用部分は共用部分である旨の登記により権利の登記が全て職権で抹消されます。
つまり、規約共用部分には権利の登記が存在しません。
権利の登記が存在しないので登記が物権変動の対抗要件にはなりようがありません。

不動産登記法第58条第4項「登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。」

結局、法定共用部分にしろ規約共用部分にしろ、(権利の)登記ができないのだから登記に物権変動の対抗力を認めるのは不可能だということです。

登記していなくても物権変動を対抗できると言うよりは、登記できないのだから当たり前ということです。

ウは「正しいもの」です。

共用部分の持分の割合は、専有部分の床面積の割合によるのが原則ですが、規約で別段の定め(例えば、床面積にかかわらず各戸同じなど)をすることができます。

同法法第14条「各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合による。
(第2項及び第3項略)
４　前3項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。」

ちなみに民法の原則では、共用持分の割合は等しいものと推定されます。
もっともこれはあくまでも「推定」なのでそれと異なる定めがあれば当然その通りになります。
区分所有法の定め又は規約の定めは、推定を覆す事実です。

民法第250条「各共有者の持分は、相等しいものと推定する。」

なお、冒頭にも書きましたが、「床面積」は一般に使用する壁芯計算ではなく内法計算によります。

なぜ内法計算になるかと言えば、壁は共用部分なので専有部分の面積に入れるわけにはいかないからです。

通常、床面積の計算は壁芯計算によります。

なぜかと言えば、図面で計算できるからです。

内法計算は実測で計算する必要があります。

壁芯計算は図面で計算できるので建物が存在しない内に計算ができます。

建築確認で必要な建蔽率等の計算は、着工前に行いますから当然建物は存在しません。

床面積の計算は通常は、図面で計算できるので便宜な壁芯計算ですが、区分所有建物の専有部分については少なくとも登記記録上は壁芯でやるわけにはいかないので内法というわけです。

もっとも、不動産広告などでは建物できる前に売り出すいわゆる青田売りをするので専有部分の床面積も図面から求められる壁芯計算になっているのはよくあります。

登記記録上の床面積より広くなりますから、買うときは気を付けるといいかもしれません。

内法を使うのは、あくまでも持分割合計算など、法令上、専有部分だけの面積が必要な場合についてのみです。

ですから、専有部分だけではなく共用部分も含めた一棟の建物全体の床面積は、登記記録上も壁芯計算を用います。

共用部分も含んだ面積なので内法にする意味がないからです。

エは「正しいもの」ではありません。

共用部分の変更には、集会で出席者の頭数と議決権の両方について3/4以上の特別多数による議決が必要です。
この議決数は、いずれも規約により過半数まで(「2分の1を超える割合」まで)減らすことができます。
「2分の1を超える割合」までですから、「以下」にはできません。

区分所有法第17条第1項「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。第5項において同じ。）は、集会において、区分所有者（議決権を有しないものを除く。以下この項及び第3項において同じ。）の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）の者であつて議決権の過半数（これを上回る割合を規約で定めた場合にあつては、その割合以上）を有するものが出席し、出席した区分所有者及びその議決権の各4分の3（これを下回る割合（2分の1を超える割合に限る。）を規約で定めた場合にあつては、その割合）以上の多数による決議で決する。」

以上、「正しいもの」はイとウです。