マンション管理士 過去問
令和4年度（2022年）
問18

誤り

地上権の敷地権が登記された土地についても、その土地の所有権を対象とする抵当権を設定し、その登記を申請することは可能です。

誤り

敷地権の登記された土地の一部が分筆により区分建物が所在しない土地となった場合、その土地については敷地権の一部抹消の登記を申請する必要がありますが、区分建物の表題部の変更登記を申請する必要はありません。

誤り

不動産登記法73条1項により、敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権に係る権利に関する登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有します。これにより、敷地権付き区分建物について相続を原因とする所有権の移転の登記をする場合、同時に、敷地権の移転の登記をしなければならないという規定はないため、この選択肢は誤りです。

正しい

不動産施行規則124条1項および2項により、敷地権付き区分建物について、敷地権であった権利が敷地権でない権利となった場合や敷地権であった権利が消滅した場合の建物の表題部に関する変更の登記について、特定の情報を土地の登記記録に記録する義務が登記官に課せられています。これにより、この選択肢は正しいとされます。

　区分所有法22条により、「敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができない。」とされ、不動産登記法73条2項により、「敷地権である旨の登記をした土地には、敷地権の移転の登記又は敷地権を目的とする担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。）に係る権利に関する登記をすることができない。」とされます。

　ただし、この場合、地上権が敷地権であるので、建物との分離処分が禁止されているのは敷地権であり、土地の所有権については何ら制限されていないので、土地のみの所有権を処分することはできるため、その登記原因が生じた時期に関わらず、土地のみの所有権移転登記はできます。

　つまり、「当該土地の所有権を対象とする抵当権を設定してその登記を申請することはできない。」という部分が、誤りになります。

　区分所有法5条2項により、「建物が所在する土地が建物の一部の滅失により建物が所在する土地以外の土地となつたときは、その土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみなす。建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となつたときも、同様とする。」とされます。

　つまり、「当該土地については、敷地権の一部抹消のため区分建物の表題部の変更登記を申請しなければならない。」ということではないので、誤りになります。

　不動産登記法73条1項により、「敷地権付き区分建物についての所有権又は担保権（一般の先取特権、質権又は抵当権をいう。）に係る権利に関する登記は、敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有する。」とされます。

　つまり、「当該土地については、敷地権の一部抹消のため区分建物の表題部の変更登記を申請しなければならない。」ということではないので、誤りになります。

　不動産施行規則124条1項により、「登記官は、敷地権付き区分建物について、敷地権であった権利が敷地権でない権利となったことによる建物の表題部に関する変更の登記をしたときは、当該敷地権の目的であった土地の登記記録の権利部の相当区に敷地権の変更の登記により敷地権を抹消する旨及びその年月日を記録し、同区の敷地権である旨の登記の抹消をしなければならない。敷地権であった権利が消滅したことによる建物の表題部に関する変更の登記をしたときも、同様とする。」とされ、同条2項により、「登記官は、前項前段の場合には、同項の土地の登記記録の権利部の相当区に、敷地権であった権利、その権利の登記名義人の氏名又は名称及び住所並びに登記名義人が二人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分を記録し、敷地権である旨の登記を抹消したことにより登記をする旨及び登記の年月日を記録しなければならない。」とされるので、正しいです。

誤

まず、敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合には、

区分所有者は、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができません（区分所有法22条1項）。

「その他の権利」には、

少なくとも地上権や土地の賃借権といった「借地権」が含まれています。

そして、上記の「分離処分の禁止」を登記したものが敷地権です（不動産登記法44条1項9号）。

たしかに、敷地権である旨の登記をした土地には、

敷地権を目的とする担保権（ex抵当権）に係る権利に関する登記をすることはできません（不動産登記法73条2項）。

たとえば、「私の101号室にくっついた敷地権だけに抵当権を設定してローンを組みたい」と言っても、

それはできないということです。

なぜなら、仮にローン破綻して抵当権が実行されるとしても、

敷地権だけを競売にかけることはできないからです。

しかし、本肢の登場人物は上記のような区分所有者側ではなく、

地上権を設定した地主側であることに注意が必要です。

本肢のように、地上権の敷地権が登記された土地についても、

当該土地の所有権を対象とする抵当権を設定してその登記を申請することはできるので、

本肢は誤りです。

たとえば、「地主である私の土地に抵当権を設定してローンを組みたい」と言ったら、

それはできます。

なぜなら、万が一ローン破綻して抵当権が実行されたとしても、

単に土地が競売にかけられて地主が別の人間に置き換わるに過ぎないからです。

誤

建物が所在する土地の一部が分割により建物が所在する土地以外の土地となったときは、

その土地は、規約で建物の敷地と定められたものとみなされます（区分所有法5条2項）。

したがって、敷地権の登記された土地の一部が分筆により区分建物が所在しない土地となったとしても、

当該土地については、

敷地権が一部抹消されたわけではないので、

区分建物の表題部の変更登記を申請する必要はありません（不動産登記法52条参照）。

よって、本肢は誤りです。

なお、規約に別段の定めがあれば、

専有部分と分離処分することはできます（区分所有法22条1項但書）。

本肢のマンション管理組合は、

「分筆により区分建物が所在しない土地」を今後売りに出すことを目論んでいるのかもしれません。

誤

敷地権付き区分建物についての所有権に係る権利に関する登記は、

敷地権である旨の登記をした土地の敷地権についてされた登記としての効力を有します（不動産登記法73条1項）。

したがって、敷地権付き区分建物について相続を原因とする所有権の移転の登記をする場合、

同時に、敷地権の移転の登記としての効力を有することになるので、

本肢は誤りです。

正

登記官は、敷地権付き区分建物について、

敷地権であった権利が敷地権でない権利となったことによる建物の表題部に関する変更の登記をした場合には、

土地の登記記録の権利部の相当区に、

以下を記録しなければなりません（不動産登記規則124条2項）。

(1)敷地権であった権利

(2)その権利の登記名義人の氏名又は名称及び住所

(3)当該登記名義人の法人識別事項等の登記があるときは当該法人識別事項等

(4)登記名義人が2人以上であるときは当該権利の登記名義人ごとの持分

なお、「敷地権であった権利が敷地権でない権利となった」例として、

本肢のように、規約により建物の敷地とされた所有権の敷地権が登記された土地につき、

当該規約が廃止されて、

敷地権を一部抹消する場合が挙げられるので、

本肢は正しいです。