マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問1 (マンションの管理に関する法令及び実務 問1)

（正しい）規約により共用部分とすることができるのは、区分所有法の①「第１条に規定する建物の部分」つまりは専有部分と、②「附属の建物」に限られます（区分所有法第４条第２項）。

　本肢は＜独立した構造にしないまま＞ですから、構造上の独立性という専有部分の要件を満たさず、＜専有部分に属する建物の附属物＞のままです。①でも②でもないので、規約共用部分とすることはできません（「附属の建物」と「建物の附属物」の違いに注意）。ちなみに、専有部分に属しない建物の附属物は、規約の有無にかかわらず本来的に共用部分です。

（誤り） 規約共用部分である旨の登記は、その＜建物の所有権の登記名義人以外の者＞も申請できるため、誤りです。不動産登記法第58条第2項により、まだ権利に関する登記がなされていない建物の場合には、その「建物の表題部所有者」も申請できます。

（正しい） 規約共用部分は「その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない」と、区分所有法第４条第２項後段が定めています。規約共用部分は外見上、専有部分と区別がつかないためです。

　これに対し、廊下や階段、エレベーター等の法定共用部分は一見して共用だと分かるので、そもそも登記できません（登記がなくても第三者に対抗できる）。共用部分である旨の登記は表題部にされるので、本肢も＜表示に関する登記＞と表現しています。

本肢のようなケースは「所有権等の登記以外の権利に関する登記があるとき」に当たり、その「権利の登記名義人」である抵当権者の承諾がなければ、共用部分である旨の登記は申請することができません（不動産登記法第58条第３項）。

　この登記をするとき、登記官は職権で「当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消」する義務があり（同条第４項）、本肢で言えば抵当権が消えてしまいます。それを分かった上でそれでも構わないなどと＜抵当権者が抵当権の消滅を承諾しない限り＞は、登記を申請できず、規約共用部分とすることはできません。

「誤っているもの」ではありません。

規約共用部分というのは、本来ならば独立した所有権の目的となる「専有部分又は附属の建物」を規約により共用部分とするものです。
専有部分に属する建物の附属物は、専有部分の一部であってそのままでは独立した所有権の目的となりません。
ですから、規約共用部分とするためには、独立した構造としてその部分だけで独立の所有権の目的となる状態にする必要があります。

区分所有法第4条第2項前段「第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。」

同法第1条「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

規約共用部分である旨の登記は、その登記をする建物の所有権の登記名義人だけでなく、表題部所有者もすることができます。
 

不動産登記法第58条第2項「共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をする建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人以外の者は、申請することができない。」

所有権保存登記を行うと所有権の登記名義人が存在するようになります。
所有権保存登記により表題部所有者の登記は抹消されます。

所有権保存登記をしなければ表題部に表題部所有者が存在します。
 

共用部分である旨の登記は、登記記録上の所有者が実体法上の所有者でなくなったことが前提ですから、表題部所有者の登記又は権利に関する登記は職権で抹消されます。
権利がないということを記録する手続きですからその権利を失ったはずの者に申請させることで、その者の登記申請意思を確認し、もって登記の真正を担保し、虚偽申請を防いで権利を有する者の保護を図っています。

「誤っているもの」ではありません。

条文そのままです。
規約共用部分は本来ならば専有部分(又は区分所有建物とは別の建物)であり、それ自体だけで独立して所有権の目的となります。
しかし、規約共用部分とすることで独立して所有権の目的とならなくなるので、取引の安全のために公示が必要であり、登記が対抗要件となります。

区分所有法第4条第2項「第1条に規定する建物の部分及び附属の建物は、規約により共用部分とすることができる。この場合には、その旨の登記をしなければ、これをもつて第三者に対抗することができない。」

同法第1条「一棟の建物に構造上区分された数個の部分で独立して住居、店舗、事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものがあるときは、その各部分は、この法律の定めるところにより、それぞれ所有権の目的とすることができる。」

なお、対抗要件であり、有効要件ではありません。

「誤っているもの」ではありません。

規約共用部分について、共用部分である旨の登記をすると権利に関する登記は職権で抹消されます。
共用部分に関する権利は専有部分の権利と一体なので、独立した権利の登記は意味がないからです。
すると、抵当権登記についても当然抹消することになりますから、登記に関する利害関係人である抵当権者の承諾がなければ共用部分である旨の登記を行うことはできません。

不動産登記法第58条第3項「共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記は、当該共用部分又は団地共用部分である建物に所有権等の登記以外の権利に関する登記があるときは、当該権利に関する登記に係る権利の登記名義人（当該権利に関する登記が抵当権の登記である場合において、抵当証券が発行されているときは、当該抵当証券の所持人又は裏書人を含む。）の承諾があるとき（当該権利を目的とする第三者の権利に関する登記がある場合にあっては、当該第三者の承諾を得たときに限る。）でなければ、申請することができない。」

同条第4項「登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。」

なお厳密なことを言えば、実体法上の抵当権の存否と登記の有無は別問題です。
登記は抵当権の効力要件ではなく、あくまでも対抗要件にすぎません。
ですから、「抵当権”登記の抹消”」についての承諾があればいいのであり、「抵当権の消滅」の承諾は必要はありません。

登記のない抵当権が存在すること自体は法律上は可能なので抵当権の消滅についての承諾までは必要ないのです。

また、実体法上の規約共用部分であるかどうかとその旨の登記についても同様で、登記はあくまでも対抗要件にすぎません。
共用部分である旨の”登記”をするために抵当権”登記の抹消”のために承諾が必要なだけであり、登記のない規約共用部分の存在自体は法律上否定されていませんから、抵当権登記の抹消について承諾がなくても、共用部分である旨の登記のない規約共用部分とすることは可能です。

とは言え、対抗力のない権利はないに等しいという意味では登記の有無は非常に重要ですから、登記のない抵当権、登記のない規約共用部分というのは現実的ではありません。
結果として、実体法上の抵当権の存否と規約共用部分の存否はいずれもそれぞれの登記の存否と事実上リンクしていると言えなくはありません。

適切です。

規約によって共用部分とすることができるのは、独立して利用できる建物の部分と、マンション本体とは別の建物である附属の建物です。

例えば、専有部分に付いている配管や設備などの「建物の附属物」は、それだけを専有部分から切り離さずに規約共用部分とすることはできません。

「附属の建物」と「建物の附属物」は意味が異なります。附属の建物とは、マンション本体とは別に建てられた管理棟や集会所などをいいます。

不適切です。

共用部分である旨の登記を申請できるのは、建物の表題部所有者又は所有権の登記名義人です。

表題部所有者とは、建物の所在地、種類、構造、床面積などは登記されているものの、まだ所有権の登記がされていない建物について、表題部に所有者として記録されている人です。

したがって、所有権の登記名義人ではなくても、表題部所有者であれば申請できます。

適切です。

規約共用部分は、外から見ただけでは、専有部分なのか共用部分なのかを判断できない場合があります。

そのため、規約で共用部分と決めただけでは、そのことを第三者に主張できません。共用部分である旨の登記をして、初めて第三者に対抗できます。

なお、廊下や階段など、建物の構造上当然に共用部分となる部分は、規約によって共用部分とされるものではありません。

適切です。

抵当権が登記されている建物について共用部分である旨の登記をすると、登記官は、その建物に付いている抵当権などの権利の登記を職権で抹消します。

そのため、抵当権者の承諾がなければ、共用部分である旨の登記を申請できません。

抵当権者に無断で抵当権を消滅させることはできないため、抵当権者が抵当権の消滅を承諾することが必要です。