マンション管理士 過去問
令和7年度（2025年）
問1 (マンションの管理に関する法令及び実務 問1)

（正しい）規約により共用部分とすることができるのは、区分所有法の①「第１条に規定する建物の部分」つまりは専有部分と、②「附属の建物」に限られます（区分所有法第４条第２項）。

　本肢は＜独立した構造にしないまま＞ですから、構造上の独立性という専有部分の要件を満たさず、＜専有部分に属する建物の附属物＞のままです。①でも②でもないので、規約共用部分とすることはできません（「附属の建物」と「建物の附属物」の違いに注意）。ちなみに、専有部分に属しない建物の附属物は、規約の有無にかかわらず本来的に共用部分です。

（誤り） 規約共用部分である旨の登記は、その＜建物の所有権の登記名義人以外の者＞も申請できるため、誤りです。不動産登記法第58条第2項により、まだ権利に関する登記がなされていない建物の場合には、その「建物の表題部所有者」も申請できます。

（正しい） 規約共用部分は「その旨の登記をしなければ、これをもって第三者に対抗することができない」と、区分所有法第４条第２項後段が定めています。規約共用部分は外見上、専有部分と区別がつかないためです。

　これに対し、廊下や階段、エレベーター等の法定共用部分は一見して共用だと分かるので、そもそも登記できません（登記がなくても第三者に対抗できる）。共用部分である旨の登記は表題部にされるので、本肢も＜表示に関する登記＞と表現しています。

本肢のようなケースは「所有権等の登記以外の権利に関する登記があるとき」に当たり、その「権利の登記名義人」である抵当権者の承諾がなければ、共用部分である旨の登記は申請することができません（不動産登記法第58条第３項）。

　この登記をするとき、登記官は職権で「当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消」する義務があり（同条第４項）、本肢で言えば抵当権が消えてしまいます。それを分かった上でそれでも構わないなどと＜抵当権者が抵当権の消滅を承諾しない限り＞は、登記を申請できず、規約共用部分とすることはできません。