マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問28

適切。建物敷地売却決議を行うための総会の招集に係る費用は、たとえば、総会資料の印刷代や発送料などで、「管理組合の運営に要する費用」であると言えます。

そうした費用は通常総会と同様に、管理費から充当することができます（標準管理規約27条10号）。

本肢は、以下の規定との混同を狙っていると考えられますので、区別しましょう。

【修繕積立金から充当できるもの】

マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査（標準管理規約28条1項4号）

適切。「マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査」のような特別の管理に要する経費に充当する場合に限って、修繕積立金から取り崩すことができます（標準管理規約28条1項4号）。

修繕・改修と建替えとの比較検討は、建替えを行うかどうかを判断するための前提となる調査です。

この調査は建替え決議の前に行われるものであり、まだ建替えに参加するかどうかを確定する段階ではありません。

そのため、調査費用は、建替えに反対している者が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができます。

適切。別肢に同じく、本肢の調査も「マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査」に該当します（標準管理規約28条1項4号）。

建物敷地売却を検討するには、まず、そのマンションが除却等の必要性に係る認定を受ける状態にあるかどうかを確認する必要があります。

たとえば、耐震性の不足、火災に対する安全性の不足、外壁等の剥落のおそれ、給排水管の腐食等により著しく衛生上有害となるおそれ、バリアフリー基準への不適合などに該当するかどうかを調査することは、建物敷地売却を進めるかどうかを判断するための重要な前提になります。

また、本肢の調査も建物敷地売却決議の前に行われるものです。

そのため、調査費用は、建物敷地売却に反対している者が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができます。

不適切。区分所有法第62条第1項の建替え決議を経て、マンションの再生等の円滑化に関する法律第9条第1項のマンション再生組合の設立の認可を得るまでの間であっても、その事業に係る計画又は設計等に必要がある場合には、その経費に充当するため、管理組合は修繕積立金を取り崩すことができます。

マンション再生組合の定款や事業計画を定めるための費用も、建替え事業を進めるための計画等に関する費用に当たると考えられます。

ただし、取り崩すことができるのは、管理組合の消滅時に、その事業に参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額が限度です。

つまり、建替えに参加しない区分所有者に返されるべき分まで、建替えの準備費用として使うことはできません。

これは適切な記述です。

総会を開くための通知費用や資料作成費用などは、管理組合を運営するための費用です。

標準管理規約では、管理費を「管理組合の運営に要する費用」に使うことができます。

そのため、建物敷地売却決議を行うために総会を招集する費用は、管理費から出すことができます。

これは適切な記述です。

建替えをするかどうかを考える前には、今の建物を修繕・改修して使い続ける場合と、建替える場合を比べる必要があります。

この比較検討は、建替えに賛成する人だけのためではなく、マンション全体の将来を考えるための調査です。

そのため、建替えに反対している人が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができます。

これは適切な記述です。

除却等の必要性に係る認定を受ける状態かどうかを調べることは、建物敷地売却などのマンション再生を進めるかどうかを判断するための重要な調査です。

この調査も、マンション全体の将来に関係するものです。

そのため、建物敷地売却に反対している人が負担した金額も含めて、修繕積立金から取り崩すことができます。

これは適切でない記述です。

建替え決議の後、マンション再生組合の設立認可を受けるまでの間に、建替えの計画や設計などに必要な費用として、修繕積立金を取り崩すこと自体はできます。

しかし、建替えに参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額まで使うことはできません。

建替えに参加しない人は、その後の建替え事業には加わらない立場です。その人の分まで、建替え事業を進めるための費用に使うのは適切ではありません。

そのため、この記述は「建替えに参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額も含めて」としている点が誤りです。

「適切でないもの」ではありません。

建物敷地売却決議は標準管理規約に定める決議であり、それ行うための総会招集は管理組合の運営の一環です。
管理組合の運営に要する費用は管理費を充てることができます。

標準管理規約(単棟型)第47条第6項「マンション再生等に係る決議のうち、建物敷地売却決議又は建物取壊し敷地売却決議は、(以下略)」

同規約27条「管理費は、次の各号に掲げる通常の管理に要する経費に充当する。
(第1号ないし第9号略)
十　管理組合の運営に要する費用 
(第11号略)」

「適切でないもの」ではありません。

建替えに係る合意形成の前提として必要な修繕・改修と建替えとの比較検討に要する費用は、修繕積立金を取り崩すことができます。
これは、合意形成に必要となる事項の調査に要する費用ですから、マンション再生等に係る決議「前」の話です。
建替えに対する賛否が未確定である決議前の時点での出費なので、建替えに反対している者が負担した金額も含めて取り崩すことができます。

標準管理規約(単棟型)第28条「管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
(第1号ないし第3号略)
四 建物の建替え、建物の更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却又は取壊し（以下「マンション再生等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査
(第5号以下略)
2　前項にかかわらず、区分所有法第62条第1項の建替え決議(略)を経て、マンションの再生等の円滑化に関する法律(略)第9条第1項のマンション再生組合の設立の認可(略)を得るまでの間においては、マンション再生等に係る決議の後であっても、その事業に係る計画又は設計等に必要がある場合には、管理組合は、その経費に充当するため、修繕積立金を取り崩すことができる。(略)ただし、取壊し以外のマンション再生等に係る計画又は設計等に必要な経費に充当するために修繕積立金を取り崩す場合は、管理組合の消滅時にその事業に参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度とする。
(第3項以下略)」

同規約コメント第28条関係「⑤円滑化法に基づく再生組合によるマンション建替事業までのプロセスのうち、管理組合として、修繕・改修との比較等による建替えの必要性、建替えの構想について検討する検討段階及び各区分所有者の合意形成を図りながら、建替えの計画を本格的に検討する計画段階においては、管理組合が建替えの検討のため、調査を実施する。調査の主な内容は、再生マンションの設計概要、マンションの取壊し及び再生マンションの建築に要する費用の概算額やその費用分担、再生マンションの区分所有権の帰属に関する事項等である。」

取壊し以外の再生事業に不参加の区分所有者の取り分に手を付けてはいけないのは、決議の後に修繕積立金を取り崩す場合だと書いてあります。

なお、マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する費用は、管理費から支出する旨の規約の定めをすることも可能です。

同コメント第28条関係「⑨マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費の支出は、各マンションの実態に応じて、管理費から支出する旨管理規約に規定することもできる。」

「適切でないもの」ではありません。

再生円滑化法第163条の56第1項に定める要除却等認定を受けることができるかどうかの調査は、標準管理規約に定めるマンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査です。
したがって、修繕積立金を取り崩すことができます。
この調査は除却等に係る合意形成のための調査ですから決議の「前」の話です。
建物敷地売却に対する賛否も未確定ですから建物敷地売却に仮に反対している者がいたとしてもその者が負担した金額も含めることができます。

標準管理規約(単棟型)第28条「管理組合は、各区分所有者が納入する修繕積立金を積み立てるものとし、積み立てた修繕積立金は、次の各号に掲げる特別の管理に要する経費に充当する場合に限って取り崩すことができる。
(第1号ないし第3号略)
四 建物の建替え、建物の更新、建物敷地売却、建物取壊し敷地売却又は取壊し（以下「マンション再生等」という。）に係る合意形成に必要となる事項の調査
(第5号以下略)
2　前項にかかわらず、区分所有法第64条の6第1項の建物敷地売却決議、区分所有法第64条の7第1項の建物取壊し敷地売却決議(略)を経て、マンションの再生等の円滑化に関する法律(略)第163条の6第1項に基づくマンション除却組合の設立の認可を得るまでの間においては、マンション再生等に係る決議の後であっても、その事業に係る計画又は設計等に必要がある場合には、管理組合は、その経費に充当するため、修繕積立金を取り崩すことができる。(略)ただし、取壊し以外のマンション再生等に係る計画又は設計等に必要な経費に充当するために修繕積立金を取り崩す場合は、管理組合の消滅時にその事業に参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度とする。
(第3項以下略)」

同規約コメント第28条関係「⑤円滑化法に基づく再生組合によるマンション建替事業までのプロセスのうち、管理組合として、修繕・改修との比較等による建替えの必要性、建替えの構想について検討する検討段階及び各区分所有者の合意形成を図りながら、建替えの計画を本格的に検討する計画段階においては、管理組合が建替えの検討のため、調査を実施する。調査の主な内容は、再生マンションの設計概要、マンションの取壊し及び再生マンションの建築に要する費用の概算額やその費用分担、再生マンションの区分所有権の帰属に関する事項等である。
(⑥⑦略)
⑧円滑化法に基づくマンション建替事業を除くマンション再生事業、マンション等売却事業、マンション除却事業の場合にも、建替えの場合と同様に、第1項及び第2項に基づき、必要に応じて、修繕積立金を取り崩すことは可能である。」

取壊し以外の再生事業に不参加の区分所有者の取り分に手を付けてはいけないのは、決議の後に修繕積立金を取り崩す場合だと書いてあります。

なお、マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する費用は、管理費から支出する旨の規約の定めをすることも可能です。

同コメント第28条関係「⑨マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費の支出は、各マンションの実態に応じて、管理費から支出する旨管理規約に規定することもできる。」

「適切でないもの」です。よってこの肢が正解です。

マンション再生等に係る決議後、組合の設立の認可を得るまでの間においても、その事業に係る計画又は設計等に必要がある場合には、管理組合は、その経費に充当するため、修繕積立金を取り崩すことができます。
しかし、決議が取壊し以外の場合には、その事業に参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度としなければなりません。

建替え不参加が決まっている区分所有者は、建替え事業とはもはや関係がないのですから、建替え事業のための費用を負担させることはできません。
もっとも取壊しの結果は全ての区分所有者に及ぶものです。
ですからそもそも「取壊しに参加しない」という発想自体がありません。

標準管理規約(単棟型)第28条第2項「前項にかかわらず、(略)マンション再生等に係る決議(略)を経て、(略)認可を得るまでの間においては、マンション再生等に係る決議の後であっても、その事業に係る計画又は設計等に必要がある場合には、管理組合は、その経費に充当するため、修繕積立金を取り崩すことができる。(略)ただし、取壊し以外のマンション再生等に係る計画又は設計等に必要な経費に充当するために修繕積立金を取り崩す場合は、管理組合の消滅時にその事業に参加しない区分所有者に帰属する修繕積立金相当額を除いた金額を限度とする。

同コメント第28条関係「⑥マンション建替事業におけるプロセスのうち、再生組合の設立段階においても、修繕積立金を取り崩すことのできる場合があることを定めたのが第2項である。」

なお、マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する費用は、管理費から支出する旨の規約の定めをすることも可能です。

同コメント第28条関係「⑨マンション再生等に係る合意形成に必要となる事項の調査に要する経費の支出は、各マンションの実態に応じて、管理費から支出する旨管理規約に規定することもできる。」