マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問27

不適切。集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事（充電設備の設置工事等他の工事に伴って行われる場合も含む。）などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により、実施可能と考えられます（標準管理規約47条関係コメント6ク）。

したがって、区分所有者全員の４分の３以上及び議決権総数の４分の３以上で決します（標準管理規約47条3項）。

なお、以下の通り民法に「全員」の同意が必要なものもありますが、区分所有法のような特別法や、規約のような特約に定めがある場合はそれらが優先されるので、混同しないように注意しましょう。

【民法251条1項】

各共有者は、他の共有者の同意を得なければ、共有物に変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を加えることができない。

不適切。区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失います（標準管理規約15条3項）。

したがって、本肢の第三者は改めて契約を巻き直す必要があります。

適切。区分所有者又は占有者が、共同の利益に反する行為をした場合には、他の区分所有者の全員は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができます（区分所有法57条1,4項）。

しかし、本肢の近隣住民は区分所有者でも占有者でもないため、区分所有法57条に基づく法的措置を採ることはできません。

不適切。車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又は駐車場使用細則に規定することが望ましいです（標準管理規約15条関係コメント7）。

したがって、必ずしも管理組合が責任を負うわけではありません。

何十台も停まっている車両のトラブルの責任を毎回負っていては、管理組合の財政を圧迫してしまいます。

これは不適切な記述です。

機械式立体駐車場を撤去して平面駐車場にする工事は、敷地や共用部分等の変更にあたる可能性があります。しかし、だからといって区分所有者全員の賛成が必要になるわけではありません。

現行の標準管理規約では、敷地及び共用部分等の変更のうち、形や働きの大きな変更を伴うものは、一定の出席要件を満たしたうえで、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決します。つまり、必要なのは全員の賛成ではなく、総会での特別な多数決です。

したがって、「区分所有者全員の賛成が必要である」とする点が誤りです。

これは不適切な記述です。

標準管理規約では、管理組合は駐車場について、特定の区分所有者に駐車場使用契約によって使用させることができます。

しかし、区分所有者がその専有部分を他の区分所有者や第三者に譲渡したり貸したりしたときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失います。

そのため、新たに入居してきた第三者が、前の区分所有者の契約をそのまま使って駐車場を使用することはできません。駐車場を使うには、管理規約や使用細則に従って、改めて手続をする必要があります。

これは適切な記述です。

区分所有法第57条は、区分所有者が共同の利益に反する行為をした場合に、その行為の停止や結果の除去などを求めるための規定です。また、占有者についても一定の場合に同じように扱われます。

しかし、本肢の相手は近隣住民です。近隣住民は、そのマンションの区分所有者でも、専有部分を借りて住んでいる占有者でもありません。

そのため、管理組合は、その近隣住民に対して、区分所有法第57条に基づく法的措置を採ることはできません。

ただし、何もできないという意味ではありません。無断駐車に対しては、所有権や占有権に基づく妨害排除請求、不法行為に基づく損害賠償請求など、民法上の対応を検討することになります。

これは不適切な記述です。

駐車場使用契約は、基本的には駐車する場所を使わせる契約です。管理組合が、そこに置かれた車両を預かって保管する契約とは限りません。

標準管理規約のコメントでも、車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又は駐車場使用細則に定めることが望ましいとされています。

そのため、車両が盗難にあったからといって、管理組合が当然に責任を負うわけではありません。管理組合に管理上の落ち度があるなど、特別な事情がある場合は別ですが、「必ず責任を負う」とはいえません。

「適切なもの」ではありません。

機械式立体駐車場を撤去し平面駐車場とするのは附属施設の変更にあたります。
附属施設は標準管理規約では「共用部分等」です。
共用部分等の変更が、「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」でない場合には、組合員の過半数で議決権の過半数を有するものが出席した集会で、出席組合員及びその議決権の各3/4以上の多数で決議することができます。
「全員の賛成」は不要です。

標準管理規約(単棟型)第2条第7号「共用部分等 共用部分及び附属施設をいう。」

同第47条第3項「次の各号に掲げる事項に関する総会の議事は、前2項にかかわらず、組合員総数の過半数であって議決権総数の過半数を有する組合員の出席を要し、出席組合員及びその議決権の各4分の3以上で決する。
(第1号略)
二　敷地及び共用部分等の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの及び建築物の耐震改修の促進に関する法律（平成７年法律第123号）第25条第２項に基づく認定を受けた建物の耐震改修を除く。）」

標準管理規約(単棟型)コメント第47条関係「⑧(略)各工事に必要な総会の決議に関しては、例えば次のように考えられる。ただし、基本的には各工事の具体的内容に基づく個別の判断によることとなる。
（ア）ないしキ）略）
ク）その他、集会室、駐車場、駐輪場の増改築工事（充電設備の設置工事等他の工事に伴って行われる場合も含む。）などで、大規模なものや著しい加工を伴うものは特別多数決議により(略)実施可能と考えられる。」

「適切なもの」ではありません。

駐車場使用契約を締結している区分所有者が転居し、占有部分に新たな入居者があった場合、駐車場使用契約は効力を失い、新たな入居者は改めて駐車場使用契約を締結し直さなければなりません。

標準管理規約(単棟型)第15条第3項「区分所有者がその所有する専有部分を、他の区分所有者又は第三者に譲渡又は貸与したときは、その区分所有者の駐車場使用契約は効力を失う。」

そもそも駐車場使用契約は契約です。
民法の一般論としても、専有部分の所有者又は占有者が交代した場合に契約当事者が当然に交代するというのは法的根拠がない話です。

「適切なもの」です。よってこの肢が正解です。

区分所有法第57条は、区分所有者又は占有者が共同利益違反行為を行っている場合に、当該違反行為を排除するための規定であり、全く無関係な近隣住民に対して行為を防止したりするための根拠にはなりません。

区分所有法第57条「区分所有者が第6条第1項に規定する行為をした場合又はその行為をするおそれがある場合には、他の区分所有者の全員又は管理組合法人は、区分所有者の共同の利益のため、その行為を停止し、その行為の結果を除去し、又はその行為を予防するため必要な措置を執ることを請求することができる。
(第2項及び第3項略)
４　前三項の規定は、占有者が第6条第3項において準用する同条第1項に規定する行為をした場合及びその行為をするおそれがある場合に準用する。」

以下は、補足です。
本肢は、区分所有法第57条が根拠にならないだけで、対応ができないという意味ではありません。

他人の土地を無断使用するのは不法行為になります。
ですから不法行為に基づく損害賠償請求をすることはできます。
また、駐車場が区分所有者の所有する土地ならば、土地所有権に基づく妨害排除請求ができます。
駐車場が借地なら賃借権を保全するために土地所有者の妨害排除請求権を代位行使することができます。
この場合、管理組合に管理者が置かれていれば、管理組合法人でなくても、管理組合自身が訴訟当事者として訴えを提起することもできます。

民事訴訟法第29条「法人でない社団又は財団で代表者又は管理人の定めがあるものは、その名において訴え、又は訴えられることができる。」

なお、総会の決議によらなくても理事会の決議で理事長が訴訟追行を含めた法的措置を執ることができます。

標準管理規約(単棟型)第67条第3項「(略)区分所有者等以外の第三者が敷地及び共用部分等において不法行為を行ったときは、理事長は、理事会の決議を経て、その差止め、排除又は原状回復のための必要な措置の請求に関し、管理組合を代表して、訴訟その他法的措置を追行することができる。」

また、法的措置ではなく、単に当該近隣住民に対して自動車の移動を請求するのは、共用部分等の管理として管理組合がその責任において行うことが可能です。

標準管理規約(単棟型)第21条第1項本文「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」

標準管理規約(単棟型)コメント第21条関係「②駐車場の管理は、管理組合がその責任と負担で行う。」

「適切なもの」ではありません。

駐車場に停めてあった車両が盗難に遭った場合、管理組合はその責任を負いません。

標準管理規約(単棟型)コメント第15条関係「⑦車両の保管責任については、管理組合が負わない旨を駐車場使用契約又
は駐車場使用細則に規定することが望ましい。」

実際にはこのコメントを待つまでもなく、駐車場使用契約においては車両の保管等について管理組合は責任を負わない旨の規定があります。

一般論としても、管理組合は単に場所を使用させているだけであって盗難等の防止策を講じる義務を負っているとは言えません。
駐車場使用契約は駐車場をその用法に従って使用することができる契約に過ぎません。
通常であれば盗難を防止する契約上の義務がありません。
防止義務がないのですから、盗難について債務不履行にはなりません。
ですから、盗難の損害を賠償する義務もありません。

駐車場に設置してある防犯設備に不具合があったために本来ならば防げたはずの盗難が防げなかったとかそういう特段の事情があれば、責任を問える余地があるかもしれませんが、それは通常は考慮する必要がありません。
もっとも、盗難ではありませんが、地下駐車場が浸水した事案では、止水板が故障していた上、それを知っていながら修繕等の対応を行ってなかったという事情により所有者の国が訴えられています。
判決が出ないと結論は判りませんが、いずれにしてもこういう特殊な例がないわけではありません。