マンション管理士 過去問
令和6年度（2024年）
問18

正。所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければなりません（不動産登記法76条の2）。

これが、2023年4月1日より施行された「相続登記の義務化」です。

正。区分建物にあっては、表題部所有者（A）から所有権を取得した者（B）は、所有権保存登記を申請することができます（不動産登記法74条2項）。

しかし、Bから転売により所有権を取得した者（C）は、自己名義の所有権保存登記を申請することはできません。

誤。建物が共用部分又は団地共用部分であるときは、その旨を建物の表示に関する登記の登記事項とします（不動産登記法44条1項6号）。

権利に関する登記ではないため、所有権について触れている本肢は誤りです。

なお、上記の規定は一部共用部分においても同様です。

正。相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人となります（民法951条）。

その場合には、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の清算人を選任しなければなりません（民法952条）。

そして、上記の通り選任された相続財産の清算人は、保存行為をする権限を有します（民法28,103,953条）。

本肢の申請は保存行為にあたるため、正しい肢です。

「誤っているもの」ではありません。

相続による所有権移転登記(いわゆる相続登記)は義務です。

不動産登記法第76条の2第1項前段「所有権の登記名義人について相続の開始があったときは、当該相続により所有権を取得した者は、自己のために相続の開始があったことを知り、かつ、当該所有権を取得したことを知った日から3年以内に、所有権の移転の登記を申請しなければならない。」

本条は2024年(令和6年)4月1日施行改正法により新たに規定されたものです。
相続により所有者が明らかでなくなった不動産(所有者不明不動産)の増加が問題になったため、その対策として義務化されました。

さらに2026年(令和8年)4月1日施行改正法では、所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所に変更があった場合も変更登記の申請が義務化されました。
 

同法第76条の5「所有権の登記名義人の氏名若しくは名称又は住所について変更があったときは、当該所有権の登記名義人は、その変更があった日から二年以内に、氏名若しくは名称又は住所についての変更の登記を申請しなければならない。」

こちらも、所有者が不明になってしまうことの対策として規定されたものです。

「誤っているもの」ではありません。

区分建物の表題部所有者から当該区分建物の所有権の移転を受けた者(Aとします）は、直接自己名義で所有権の保存登記をすることができます。
しかし、その者(A)から転売により所有権を取得した者(Bとします)は、直接自己名義での所有権保存登記はできません。
一度、A名義で所有権保存登記を行ったのち、所有権移転登記によりB名義とする必要があります。

不動産登記法第74条「所有権の保存の登記は、次に掲げる者以外の者は、申請することができない。
一　表題部所有者又はその相続人その他の一般承継人
二　所有権を有することが確定判決によって確認された者
三　収用（土地収用法(略)その他の法律の規定による収用をいう。第118条第1項及び第3項から第5項までにおいて同じ。）によって所有権を取得した者
２　区分建物にあっては、表題部所有者から所有権を取得した者も、前項の登記を申請することができる。この場合において、当該建物が敷地権付き区分建物であるときは、当該敷地権の登記名義人の承諾を得なければならない。」

基本的には、表題部所有者かその一般承継人が所有権保存登記の申請ができます。
それ以外だと判決又は収用という厳格な手続きによって権利関係が確定しそれを証明できる場合です。
 

しかし、区分建物には例外があり、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請できます。

この規定の趣旨を解説しておきます。

そもそも所有権保存登記は表題部所有者名義で行うのが原則です。

しかし、この原則を貫くと所有建物の登記では不都合が生じます。
というのも、新築の区分建物の場合、まず竣工時に建築主(デベロッパー)の名義で表題登記を行わなければなりません。

不動産登記法第47条第1項「新築した建物又は区分建物以外の表題登記がない建物の所有権を取得した者は、その所有権の取得の日から1月以内に、表題登記を申請しなければならない。」

竣工から1か月以内に表題登記が必要なので、まだ買い手がついていないのが普通です。
ですからひとまず建築主の名前で登記します。
そして、区分建物はすべての表題登記を一括で申請しなければなりません。

同法第48条第1項「区分建物が属する一棟の建物が新築された場合又は表題登記がない建物に接続して区分建物が新築されて一棟の建物となった場合における当該区分建物についての表題登記の申請は、当該新築された一棟の建物又は当該区分建物が属することとなった一棟の建物に属する他の区分建物についての表題登記の申請と併せてしなければならない。」

そうすると、あらかじめ買い手がついていない多数の物件が建築主名義で表題登記を行うことになります。
 

ここで、第74条第2項の規定がなかったとした場合、第74条第1項に従って、各区分建物が売れるたびに建築主名義で所有権保存登記を行い、購入者(区分所有者)名義の所有権移転登記を行うという二つの登記が必要になります。

一方、これが戸建て住宅であった場合、注文住宅は最初から注文者がいるので言うまでもありませんが、建売住宅も、買い手がついてから竣工することで表題登記は買い手の名義で申請することができます。

このように、区分建物と建売の戸建てとでは、登記の手間と費用が異なるという不均衡が起こります。
特に所有権移転登記は保存登記よりも登録免許税が高いので、馬鹿になりません。

この不均衡を是正するために、区分建物については、表題部所有者から直接権利の移転を受けた者は直接自己名義で所有権保存登記を行うことができるとしたのが不動産登記法第74条第1項です。

一方で不動産登記には、権利の変動の経過を忠実に記録するという要請もあります(権利変動の忠実再現の原則と言います)。
つまり、表題部所有者から直接権利の移転を受けた者からの転得者は、直接権利の移転を受けた者から転得により権利を取得したという事実を登記記録に反映させる必要があります。

表題部名義人の建築主から直接権利を取得した者は、登記記録から判ります。
しかし、建築主から直接権利を取得した者からの転得者は、直接自己名義での所有権保存登記をしてしまうと、直接権利を取得した者の名前が登記記録に現れないので、忠実再現の原則に反します。
よって、転得者は、自己名義で所有権保存登記をすることができません。

この知識は試験で問われるものではありませんが区分建物特有の登記が認められる背景として割と重要なので余力があればついでに憶えておきましょう。

「誤っているもの」です。よってこの肢が正解です。

共用部分である旨の登記がされると、所有権保存登記があればそれ以降のすべての権利に関する登記を職権抹消するので、所有権の登記名義人は存在しません。

不動産登記法第58条第4項「登記官は、共用部分である旨の登記又は団地共用部分である旨の登記をするときは、職権で、当該建物について表題部所有者の登記又は権利に関する登記を抹消しなければならない。」

共用部分である旨の登記をすると、権利に関する登記があればそのすべてを、なければ表題部所有者の登記を職権抹消します。
その結果、共用部分の登記記録には登記名義人の記録が一切ないことになります。

不動産登記法では割と珍しい職権抹消の規定です。

なお、余談ですが、法定共用部分は登記できません。
規約共用部分は本来ならば区分建物として独立した所有権の客体となり、登記もできるものです。
ですから、共用部分としたことを登記しないと区分建物なのか規約共用部分なのか区別がつきません。
しかし、法定共用部分は当然に共用部分であり、区分建物にはなり得ません。
ですから独立した所有権の客体になり得ないので、登記をする必要性がありません。

「誤っているもの」ではありません。

相続財産の清算人は、保存行為ができるので登記の申請ができます(*)。
そして、相続財産法人名義にするには、登記名義人氏名変更の登記によります。

(*)登記が申請できるとしても、その前提となる財産の処分ができるわけではありません。
例えば、被相続人が死亡する前に土地を取得していた場合、その土地の所有権移転登記の申請は保存行為であり、清算人が行うことができます。
これはあくまでも土地を取得したのは被相続人であり、土地取得のための財産処分を清算人が行っているわけではありません。

民法第951条「相続人のあることが明らかでないときは、相続財産は、法人とする。」

同法第952条第1項「前条の場合には、家庭裁判所は、利害関係人又は検察官の請求によって、相続財産の清算人を選任しなければならない。」

同法第953条「第27条から第29条までの規定は、前条第1項の相続財産の清算人（以下この章において単に「相続財産の清算人」という。）について準用する。」

同法第28条前段「管理人は、第103条に規定する権限を超える行為を必要とするときは、家庭裁判所の許可を得て、その行為をすることができる。」

同法第103条「権限の定めのない代理人は、次に掲げる行為のみをする権限を有する。
一　保存行為
(第2号略)」

この肢の検討要素は、相続財産の清算人の権限の範囲という相続法の問題と、相続財産法人名義にするために申請する登記という登記法の問題の2つです。
権限については初歩的な知識なので知っていて当然だと思いますが、申請すべき登記が登記名義人氏名変更の登記であるということはおそらく知らないのが普通でしょう。
その点で、結構細かい知識を聞かれているのですが、ほとんどの人は気付きもしないと思います。

それでも正解は出せます。

これは正しい記述です。

不動産の所有者が死亡し、相続によって不動産を取得した場合、相続人は相続登記を申請する義務があります。

相続登記の義務化により、相続人は、相続があったことを知り、かつ不動産の所有権を取得したことを知った日から3年以内に、相続登記を申請しなければなりません。これは区分建物についても同じです。法務省も、相続により不動産の所有権を取得した相続人は、所有権を取得したことを知った日から3年以内に相続登記を申請する義務があると説明しています。

したがって、この記述は正しいです。

これは正しい記述です。

所有権保存登記とは、まだ権利部に所有者の登記がない不動産について、最初に所有者を登記することです。

区分建物については、表題部所有者本人だけでなく、表題部所有者から所有権を取得した者も、自己名義で所有権保存登記を申請できます。不動産登記法74条2項は、区分建物について、表題部所有者から所有権を取得した者も所有権保存登記を申請できると定めています。

しかし、この特例で保存登記を申請できるのは、基本的に【表題部所有者から直接所有権を取得した者】です。

本問では、表題部所有者から取得した者が、保存登記をしないまま、さらに別の者へ転売しています。転売により取得した者は、表題部所有者から直接取得した者ではありません。

そのため、転売により所有権を取得した者は、自己名義の所有権保存登記を申請することはできません。

したがって、この記述は正しいです。

これは誤った記述です。

一部共用部分とは、一部の区分所有者だけが使う共用部分のことです。たとえば、特定の階の人だけが使う廊下や設備などが考えられます。

規約によって建物の一部を共用部分とする場合、その旨の登記をしなければ、第三者に対抗することができません。区分所有法4条2項は、規約により共用部分とすることができること、そしてその旨の登記をしなければ第三者に対抗できないことを定めています。

ただし、共用部分である旨の登記がされたからといって、その共用部分を使う区分所有者が、所有権の登記名義人として登記されるわけではありません。

共用部分は、専有部分のように独立して所有権の目的となるものではありません。そのため、【共用すべき区分所有者が所有権の登記名義人として登記される】という説明は誤りです。

これは正しい記述です。

所有者が相続人なく死亡した場合、相続財産は法人とされます。これを相続財産法人といいます。

この場合、相続財産清算人は、亡くなった人の財産を整理するために必要な手続を行います。その一つとして、不動産について、登記名義人の表示を【亡A相続財産】のような形に変更する登記を申請することができます。

実務上も、相続人不存在による所有権登記名義人表示変更登記では、相続財産清算人が申請人となる形が示されています。

したがって、この記述は正しいです。