マンション管理士 過去問
令和4年度（2022年）
問13
問題文
Aは、Bとの間で、甲マンションの1室である501号室をBに売却する旨の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
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問題
マンション管理士試験 令和4年度（2022年） 問13 （訂正依頼・報告はこちら）
Aは、Bとの間で、甲マンションの1室である501号室をBに売却する旨の売買契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- Aが501号室を退去した後に、居住するための権利を有しないCが同室に居住している場合、AからBへの501号室の区分所有権の移転登記が経由されていないときは、Bは、Cに対して、同室の明渡しを請求することができない。
- AからBへの501号室の区分所有権の移転登記が経由されない間に、AがCに同室を売却する旨の売買契約を締結し、Cに同室が引き渡された場合において、AからB及びCのいずれに対しても同室の区分所有権の移転登記を経由していないときは、Bは、Cに対して同室を明け渡すように請求することができない。
- AからBに501号室の区分所有権の移転登記を経由した後に、AがBの詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消したが、その後にBがCに同室を売却する旨の売買契約を締結して、区分所有権の移転登記をBからCに経由し、Cが居住しているときは、Aは、Cに対して、同室の明渡しを求めることができない。
- AからBに501号室の区分所有権の移転登記が経由された後に、AがBの代金未払いを理由にAB間の契約を解除したが、その解除の前にBがCに同室を売却する旨の売買契約を締結してCが居住している場合、区分所有権の移転登記がBからCに経由されていないときは、Aは、Cに対して、同室の明渡しを求めることができる。
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この過去問の解説 （3件）
01
民法の不動産物権変動に関する出題です。法解釈の理解を問う良問だと思います。
民法177条により、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。判例及び学説により、当該第三者とは、「登記の欠缺を主張する正当な利益を有する第三者」に限られるます。
つまり、「居住するための権利を有しないCが同室に居住している場合」について、「明渡しを請求することができない」という部分が、誤りになります。
民法176条により、「物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによって、その効力を生ずる。」とされ、同法177条により、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされるので、正しいです。
民法177条により、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。
そして、いわゆる復帰的物権変動の問題として、取消し後の第三者との関係では、同条の対抗問題として登記の優劣で決するので、正しいです。
民法545条1項により、「当事者の一方がその解除権を行使したときは、各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負う。ただし、第三者の権利を害することはできない。」とされ、同法177条により、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。
そして、判例及び学説により、第三者の権利保護要件として、「善意、悪意にかかわらず保護されますが、対抗要件を備えている者に限られる」とされるので、正しいです。
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02
この問題は、甲マンションの1室である501号室の売買契約に関するもので、契約の取り消し、解除、登記に関する民法の規定と判例が適用される場合についての問題です。それぞれの選択肢について解説します。
誤り
民法176条により、物権の設定及び移転は、当事者の意思表示のみによってその効力を生じ、民法177条により、不動産に関する物権の得喪及び変更は、登記をしなければ第三者に対抗することができないとされます。この場合、BとAの間の契約が先に成立しているため、Bは原則としてCに対して明渡しを請求することができます。
正しい
AからBに501号室の区分所有権の移転登記を経由した後に、AがBの詐欺を理由にAB間の売買契約を取り消したが、その後にBがCに同室を売却する旨の売買契約を締結して、区分所有権の移転登記をBからCに経由し、Cが居住しているときは、Aは、Cに対して、同室の明渡しを求めることができません。 これは、Cが善意の第三者である場合、AはCに対して明渡しを求めることができないとされています。
正しい
AからBに501号室の区分所有権の移転登記が経由された後に、AがBの代金未払いを理由にAB間の契約を解除したが、その解除の前にBがCに同室を売却する旨の売買契約を締結してCが居住している場合、区分所有権の移転登記がBからCに経由されていないときは、Aは、Cに対して、同室の明渡しを求めることができます。 これは、Aが契約を解除した場合、Aは原状回復を求めることができ、Cに対して明渡しを求めることができます。
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03
本問のように、登場人物が多いときは積極的に図をかきましょう。
誤。
たしかに、不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができないのが原則です（民法177条）。
しかし、「居住するための権利を有しないC」のような不動産の不法占有者は、
そもそも「第三者」にはあたりません（最判昭25.12.19）。
よって、売主Aから買主Bへの501号室の区分所有権の移転登記が経由されていなかったとしても、
買主Bは、不法占有者Cに対して、
同室の明渡しを請求することができるので、
本肢は誤りです。
-A- →B
|C？|
正。
不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができません（民法177条）。
本肢は二重譲渡の関係ですが、
売主Aから第1の買主B及び第2の買主Cのいずれに対しても同室の区分所有権の移転登記を経由していないので、
第1の買主Bは、第2の買主Cに対して同室を明け渡すように請求することができません。
よって、本肢は正しいです。
①
A→B
②↓
C
正。
たしかに、詐欺による意思表示は、
原則として取り消すことができます（民法96条2項）。
しかし、詐欺の被害者Aがいつまでも登記をせず、
その後に加害者Bが第三者Cに同室を売却する旨の売買契約を締結して、
区分所有権の移転登記を加害者Bから第三者Cに経由したのであれば、
AとCは対抗関係に立ちます（大判昭17.9.30）。
そして、不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができません（民法177条）。
よって、登記をしていないAは、
居住している登記済みのCに対して、
もはや同室の明渡しを求めることができないので、
本肢は正しいです。
①取消
A→B
↓②登記
C
正。
当事者の一方がその解除権を行使したときは、
各当事者は、その相手方を原状に復させる義務を負いますが、
第三者の権利を害することはできないのが原則です（民法545条1項）。
上記の「第三者」の権利を保護してもらうためには、
登記などの対抗要件を備えておく必要があります（最判昭33.6.14）。
本肢の場合、解除の前に買主Bが転買主Cに同室を売却する旨の売買契約を締結してCが居住していたとしても、
区分所有権の移転登記が買主Bから転買主Cに経由されていないので、
売主Aは、転買主Cに対して、
同室の明渡しを求めることができます。
②解除
A→B
↓①
C
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