マンション管理士 過去問
令和3年度（2021年）
問14
問題文
甲マンション102号室を所有するAは、Bとの間で、同室を代金1,000万円でBに売却する旨の契約を結んだ。その後、Aは、Cとの間で、同室を代金1,200万円でCに売却する旨の契約を結んだ。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
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問題
マンション管理士試験 令和3年度（2021年） 問14 （訂正依頼・報告はこちら）
甲マンション102号室を所有するAは、Bとの間で、同室を代金1,000万円でBに売却する旨の契約を結んだ。その後、Aは、Cとの間で、同室を代金1,200万円でCに売却する旨の契約を結んだ。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
- CがBよりも先に代金1,200万円をAに支払った場合であっても、BがCよりも先にAから102号室の引渡しを受けたときは、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
- BがCよりも先に代金1,000万円をAに支払い、CがBよりも先に102号室の引渡しを受けたが、両者とも同室の所有権の移転登記を備えていないとき、BもCも互いに、同室の所有権を取得したことを対抗することができない。
- CがAとの売買契約を結んだ当時、Bが既に102号室をAから買い受けたことを知っており、かつ、CがBの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合には、Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
- CがBよりも先にAから102号室の引渡しを受けた場合であっても、Bが同室の所有権の移転登記を備えたときは、Bは、Cに対し、同室の所有権を取得したことを対抗することができる。
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この過去問の解説 （3件）
01
正解は１です。
１ 誤りです。民法177条の定めの通り、不動産に関する物権の得喪及び変更は、その登記をしなければ、第三者に対抗することができません。そのため、物権を取得した者同士の順位は、登記を基準に決めるため、代金支払や引渡しの先後で決まりません。
２ 正しいです。上記の１の定めの通り、不動産に関する取得及び変更は、登記をしなければ、第三者に対抗することができません。Ｂ・Ｃは未登記であるから、自己の所有権を主張することはできません。
３ 正しいです。上記１の定めの通り、第三者が先に登記を備えたとしても、登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合は、保護されません。Ｂに登記はなく、Ｃに対して所有権の取得を対抗することができます。
４ 正しいです。上記１の定めの通り、Ｂが先に登記を備えているので、Ｃに対し所有権の取得を対抗することができます。
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02
民法の物権変動による第三者対抗要件についての基本的な出題です。
民法177条より、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。
つまり、不動産については、引渡しのみで登記を備えていない場合、当該所有権を第三者に対抗することはできないので誤りです。
ちなみに、同法178条により、「動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。」とされ、動産については、引渡しが第三者対抗要件となります。
民法177条より、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。
つまり、不動産については、引渡しのみで登記を備えていない場合、当該所有権を第三者に対抗することはできないので正しいです。
ちなみに、同法178条により、「動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。」とされ、動産については、引渡しが第三者対抗要件となります。
民法177条より、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。当該条文の第三者の解釈として、原則として、善意、悪意は問わないとされていますが、信義誠実の原則に反する背信的悪意者については、第三者にはあたらないとされます。
本問題について、Cは登記を備えているかは不明ですが、背信的悪意者にあたりますので、Bは登記を備えていなくても、対抗することができるので正しいです。
ちなみに、同法178条により、「動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。」とされ、動産については、引渡しが第三者対抗要件となります。
民法177条より、「不動産に関する物権の得喪及び変更は、不動産登記法その他の登記に関する法律の定めるところに従いその登記をしなければ、第三者に対抗することができない。」とされます。
つまり、不動産については、引渡しのみで登記を備えていない場合、当該所有権については、登記を先に備えた方が、第三者に対抗することができるので正しいです。
ちなみに、同法178条により、「動産に関する物権の譲渡は、その動産の引渡しがなければ、第三者に対抗することができない。」とされ、動産については、引渡しが第三者対抗要件となります。
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03
第1の買主Bに売却した後になって、
第2の買主Cが現れ、
「私なら1,200万円出すね！」と提案してきたのかもしれません。
売主AはBに対する債務不履行として損害賠償請求されるおそれはありますが、
仮に賠償額を差額の200万円未満に収めることができれば、
それでも儲けを出すことができます。
誤。不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができません（民法177条）。
代金の支払いや引渡しのタイミングは関係ありません。
正。不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができません（民法177条）。
代金の支払いや引渡しのタイミングは関係ありません。
正。別肢で解説したとおり、
登記をしなければ第三者に対抗できないのが原則です。
しかし、「第2の買主Cが第1の買主Bの登記の不存在を主張することが信義に反すると認められる事情がある場合」、
Cはいわゆる背信的悪意者とみなされるため、
そもそも「第三者」にあたりません（最判昭43.8.2）。
Cが第三者にあたらないのであれば、
Bは同室の所有権の移転登記を備えなくても、
Cに対し、
同室の所有権を取得したことを対抗することができるので、
正しい選択肢です。
なお、「CがAとの売買契約を結んだ当時、
Bが既に102号室をAから買い受けたことを知っている（悪意である）」こと自体は、
結論に影響しません。
仮にBが悪意だったとしても登記さえしていれば、
Bは所有権を主張することができます。
正。不動産に関する物権の得喪及び変更は、
その登記をしなければ、
第三者に対抗することができません（民法177条）。
引渡しのタイミングは関係ありません。
そもそも二重譲渡が法的に許されているのはなぜか、
イメージできるようにしましょう。
・「より高く買ってくれるほうに売る」という資本主義的な考えを尊重するため
・「権利の上に眠るものは保護に値せず」という基本原則を尊重し、
第1の買主がすぐに登記することを促すため
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