マンション管理士 過去問
令和4年度（2022年）
問16
問題文
Aが所有する甲マンションの102号室を賃貸期間2年と定めて居住用としてBに賃貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
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問題
マンション管理士試験 令和4年度（2022年） 問16 （訂正依頼・報告はこちら）
Aが所有する甲マンションの102号室を賃貸期間2年と定めて居住用としてBに賃貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
- AB間の契約が、定期建物賃貸借でない場合、Aが、Bに対し、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、期間の定めのない賃貸借契約として更新される。
- AB間の契約が、定期建物賃貸借である場合、Aが、Bに対し、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に期間満了により契約が終了する旨の通知をしなかったときでも、Bは期間満了による契約の終了をAに主張できる。
- AB間の契約が、定期建物賃貸借でない場合、特約がない限り、Bは、Aに対し、契約期間内に解約の申入れをすることはできない。
- AB間の契約が、定期建物賃貸借である場合、特約がなくとも、Aがその親族の介護をするため甲マンションの102号室を使用する必要が生じて、Bに対し、解約の申入れをしたときは、当該定期賃貸借契約は、解約の申入れの日から1ヵ月を経過することによって終了する。
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この過去問の解説 （3件）
01
この問題は、Aが所有する甲マンションの102号室を賃貸期間2年と定めて居住用としてBに賃貸した場合に関する法的な状況を評価するものです。具体的には、民法及び借地借家法の規定に基づき、定期建物賃貸借契約とそれ以外の賃貸借契約の違い、契約の更新や解約に関する通知の要件や効果についての記述が正しいか誤っているかを判断する問題です。
正しい
借地借家法によれば、定期建物賃貸借でない場合、期間満了の1年前から6ヵ月前までの間に更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、期間の定めのない賃貸借契約として更新されます。
正しい
定期建物賃貸借の場合、契約期間が満了すれば、契約は終了します。Aが期間満了による契約の終了を通知しなかったとしても、Bは期間満了による契約の終了をAに主張できます。
正しい
定期建物賃貸借でない場合、特約がない限り、Bは契約期間内に解約の申入れをすることはできません。これは、期間の定めのある賃貸借契約において、期間中は原則として解約ができないとされているためです。
誤り
定期建物賃貸借の場合、特別な事情（例えば、Aがその親族の介護をするために物件を使用する必要が生じた場合など）があっても、特約がない限り、Aは契約期間中に解約の申入れをすることはできません。定期建物賃貸借は、契約期間の途中での解約が原則として認められていないためです。
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02
民法の賃貸借の分野及び借地借家法に関する出題です。
借地借家法26条1項により、「建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなす。ただし、その期間は、定めがないものとする。」とされるので、正しいです。
借地借家法38条6項により、「定期建物賃貸借において、期間が1年以上である場合には、建物の賃貸人は、期間の満了の1年前から6月前までの間（通知期間という。）に建物の賃借人に対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、その終了を建物の賃借人に対抗することができない。ただし、建物の賃貸人が通知期間の経過後建物の賃借人に対しその旨の通知をした場合においては、その通知の日から6月を経過した後は、この限りでない。」とされるので、正しいです。
民法617条1項により、「当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができる。この場合において次に掲げる賃貸借は、解約の申入れの日からそれぞれに定める期間を経過することによって終了する。①土地の賃貸借は1年、➁建物の賃貸借は3月、③動産及び貸席の賃貸借は1日。」とされ、同法618条により、「当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保したときは、前条の規定を準用する。」とされます。
つまり、「特約がない限り」、「契約期間内に解約の申入れをすることはできない。」ということになるので、正しいです。
借地借家法38条7項により、「定期建物賃貸借による居住の用に供する建物の賃貸借（床面積（建物の一部分を賃貸借の目的とする場合にあっては、当該一部分の床面積）が200平方メートル未満の建物に係るものに限る。）において、転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、建物の賃借人が建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、建物の賃借人は、建物の賃貸借の解約の申入れをすることができる。この場合においては、建物の賃貸借は、解約の申入れの日から1月を経過することによって終了する。」とされます。
つまり、「Aがその親族の介護をするため甲マンションの102号室を使用する必要が生じて、Bに対し、解約の申入れをしたとき」という部分が、誤りになります。
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03
期間の定めがある建物賃貸借に関する問題です。
普通建物賃貸借か定期建物賃貸借か、
各肢の記述から読み取りましょう。
正。
建物の賃貸借について期間の定めがある場合において、
当事者が期間の満了の1年前から6月前までの間に相手方に対して更新をしない旨の通知又は条件を変更しなければ更新をしない旨の通知をしなかったときは、
従前の契約と同一の条件で契約を更新したものとみなしますが、
その期間は、定めがないものとなります（借地借家法26条1項）。
正。
定期建物賃貸借において、
期間が1年以上である場合には、
建物の賃貸人Aは、
期間の満了の1年前から6月前までの通知期間に建物の賃借人Bに対し期間の満了により建物の賃貸借が終了する旨の通知をしなければ、
その終了を建物の賃借人Bに対抗することができません（借地借家法38条6項）。
裏返せば、賃貸人A が上記の通知をしなかったときでも、
賃借人Bは期間満了による契約の終了を賃貸人Aに主張できるので、
本肢は正しいです。
正。
当事者が賃貸借の期間を定めなかったときは、
各当事者は、いつでも解約の申入れをすることができます（民法617条1項）。
たしかに、当事者が賃貸借の期間を定めた場合であっても、
「その一方又は双方がその期間内に解約をする権利を留保」するような特約があれば、
変わらずいつでも解約の申入れをすることができます（民法618条）。
しかし、特約がない限り、
賃借人Bは、賃貸人Aに対し、
契約期間内に解約の申入れをすることはできないので、
本肢は正しいです。
誤。
居住の用に供する定期建物賃貸借において、
転勤、療養、親族の介護その他のやむを得ない事情により、
建物の賃借人Bが建物を自己の生活の本拠として使用することが困難となったときは、
建物の賃借人Bは、
建物の賃貸借の解約の申入れをすることができ、
解約の申入れの日から1月を経過することによって終了します（借地借家法38条7項）。
しかし、賃貸人Aが賃借人Bに対し、
上記の解約の申入れをすることはできないので、
本肢は誤りです。
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